Aree condominiali destinate a parcheggio e assegnazione di posti auto negli spazi comuni

Riferimenti normativi: Artt. 1102 -1117 c.c.

Focus: Pur avendo tutti i condòmini pari diritto di utilizzo degli spazi comuni, la sosta dei veicoli nel cortile condominiale, in assenza di posti auto sufficienti per tutti gli abitanti del condominio, costituisce motivo di litigi tra condòmini. Per dirimere le controversie l'assemblea condominiale può stabilire l'assegnazione individuale a uso esclusivo di parti di un'area a uso comune? Sulla questione si è pronunciata la Corte di Cassazione con la sentenza n.9069/2022.

Principi generali: Il codice civile non disciplina la gestione dei posti auto in condominio, quindi per dirimere le controversi legate ai posti auto condominiali si applicano in via analogica le altre norme che disciplinano il condominio, anche avvalendosi del contributo della giurisprudenza. Secondo il disposto dell'articolo 1117, comma 1, n.1, codice civile, le aree di un condominio destinate a parcheggio rientrano tra i beni comuni delle singole unità immobiliari dell'edificio per cui ciascun condòmino ha un diritto sulle aree adibite a parcheggio e di proprietà comune a cui non può rinunciare. La natura del parcheggio, quale bene comune condominiale, fa sì che non sia possibile che solo alcuni condomini godano dei posti auto, estromettendo gli altri, perché, in questo caso, si giungerebbe ad un'illegittima limitazione dell'uso e del godimento spettante a ciascun proprietario sul parcheggio. Secondo la Corte di Cassazione, infatti, "deve considerarsi nulla una delibera condominiale che escluda i titolari dei locali commerciali dalla delimitazione di posti auto nel cortile comune" (sent.num. 23660/2016).

L'articolo 1130 del codice civile, però, attribuisce all'amministratore di condominio anche il compito di "disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini". Di conseguenza, se sorgono contestazioni per l'assenza di posti auto per tutti gli abitanti del condominio si deve procedere all'individuazione di sistemi di turnazione in modo da permettere a tutti di godere adeguatamente dei posti auto comuni. Eventuali limitazioni all'uso del posto macchina condominiale sono possibili solo all'unanimità, mediante l'introduzione di una disposizione specifica all'interno del regolamento condominiale.

Nel caso su cui si è pronunciata la Corte di Cassazione con la sent. n. 9069/2022, l'assemblea aveva stabilito l'assegnazione individuale e nominativa dei posti auto compresi nell'area del condominio adibita a a parcheggio, come da regolamento condominiale, a favore solo di 35 condòmini proprietari delle unità abitative dell'edificio, escludendo dal godimento dell'area solo i condòmini proprietari dei locali commerciali. Un condòmino proprietario di locale commerciale impugnava due delibere in Tribunale per veder riconosciuto il proprio diritto al posto auto. Il Tribunale rigettava la domanda per carenza di legittimazione ed interesse ad agire considerato che l'art.5 del regolamento condominiale prevedeva espressamente che "i condòmini avrebbero potuto parcheggiare le proprie autovetture nel cortile del fabbricato, nell'ordine e nella posizione deliberate dall'assemblea uno per appartamento", escludendo dall'assegnazione i condòmini proprietari dei locali commerciali. Anche la Corte d'Appello, dinanzi alla quale è stata impugnata la sentenza, pur riconoscendo la legittimazione ad agire dei condòmini proprietari dei locali commerciali, riteneva la domanda infondataperché l'assemblea, in esecuzione del regolamento condominiale, aveva disciplinato solamente la ripartizione dello spazio da assegnare ai condòmini titolari di appartamento senza incidere sul diritto di condominio degli altri partecipanti. La sentenza veniva impugnata con ricorso in Cassazione deducendo che il disposto dell'art.5 del regolamento condominiale non poteva essere interpretato nel senso di assegnare ai comproprietari delle unità immobiliari l'uso esclusivo ed a tempo indeterminato di determinate porzioni, considerato che lo stesso si limitava a disciplinare solo la destinazione a parcheggio di parte del cortile condominiale ed a riconoscere il diritto dei condòmini di parcheggiarvi una propria autovettura. Si insisteva, perciò, sull'illegittimità delle deliberazioni assembleari impugnate evidenziando che l'attribuzione dell'uso esclusivo ai 35 condòmini assegnatari del posto auto avrebbe prodotto i presupposti dell'acquisto per usucapione della porzione del cortile condominiale.

 La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il ricorso.Secondo la giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione la delibera dell'assemblea con la quale si regolamenta l'uso delle cose comuni ad essa spettanti, approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c., ha valore meramente organizzativo inerente le modalità d'uso delle cose comuni, ma non comporta la limitazione dei diritti dei condomini di godere e di disporre delle stesse. Infatti, la regolamentazione dell'uso della cosa comune per l'individuazione dei posti auto, in assenza dell'unanimità, deve garantire in ogni caso la parità di godimento a tutti i condòmini, come stabilito dall'articolo 1102 c.c. il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene. Per la Corte d'Appello, con le deliberazioni impugnate, il condominio aveva dato esecuzione al regolamento condominiale circa la destinazione a parcheggio del cortile, ripartendo validamente lo spazio da assegnare ai condomini di titolari di appartamento, senza incidere sul diritto di condominio degli altri partecipanti. Secondo i giudici di legittimità non può essere condivisa la decisione dei giudici di appello perché << i cortili ovvero qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti o sia destinata a spazi verdi, zone di rispetto, parcheggio di autovetture, sono ricompresi dall'articolo 1117, n. 1 c.c., tra le parti condominiali dell'edificio necessarie all'uso comune, salvo che non risulti il contrario dal titolo. I cortili sono poi oggetto di contitolarità, ai sensi dell'articolo 1117 c.c., anche in favore dei proprietari di locali terranei>>. Pertanto, la Corte di Cassazione ha affermato il principio che "né il regolamento di condominio in senso proprio né una deliberazione organizzativa approvata dall'assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nella specie, l'assegnazione nominativa in via esclusiva e per un tempo indefinito a favore di singoli condomini, nella specie i soli proprietari degli appartamenti con esclusione dei proprietari dei locali commerciali di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale da un lato sottrae alcuni condomini l'utilizzazione del bene a tutti comuni ex articolo 1117 c.c., e dall'altro crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino che usa la cosa comune, animo domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione attraverso l'esercizio del possesso esclusivo dell'area". Il ricorso, quindi, è stato accolto e la sentenza impugnata cassata con rinvio alla corte d'appello in diversa composizione.