Conflitto di interessi tra condòmino e condomìnio chiamato in causa

Riferimenti normativi:Artt.1130 – 1131 c.c. - Art.66 disp.att.c.c. 

Focus: Nel caso in cui il condomìnio deve affrontare una lite l'amministratore deve convocare l'assemblea per la nomina di un avvocato al quale il condomìnio vuole affidare l'incarico. Ma cosa succede se a provocare la lite è uno dei condòmini? Il problema è stato affrontato dal Tribunale di Roma con la sentenza n.19275 del 7 ottobre 2018, in merito alla convocazione in assemblea anche della condòmina, che ha promosso il giudizio contro il condominio, la cui presenza è in conflitto di interessi con il condominio. 

Principi generali: In materia di liti condominiali si distingue tra liti attive e liti passive.In buona sostanza vi sono liti che fanno riferimento ad attribuzioni dell'amministratore elencate dall'art.1130 c.c., per le quali egli ha autonoma capacità di stare in giudizio (ad es. per il recupero delle quote condominiali non corrisposte dal condomino moroso), ai sensi dell'art.1131 c.c., e "può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi" (Cass. SS.UU. sent.18331/2010), e liti, esorbitanti le attribuzioni dell'amministratore, per le quali è necessaria la preventiva convocazione e autorizzazione dell'assemblea a resistere in giudizio e la nomina di un legale di fiducia del condomìnio. Autorizzazione a resistere che è un mandato all'amministratore a conferire la procura ad litem al difensore che la stessa assemblea ha il potere di nominare (Cass. sent.30/05/2014 n.12220). 

Conferimento incarico ad un avvocato per resistere in giudizio. Nel caso di specie, oggetto della pronunzia del Tribunale di Roma con la sentenza indicata in premessa, l'assemblea condominiale ha incaricato un avvocato per resistere nel giudizio promosso da una condòmina nei confronti del condomìnio.  

La condòmina contestava la legittimità della delibera di nomina in quanto non era stata convocata in assemblea. Il condomìnio, invece, aveva ritenuto superflua tale convocazione, per il palese conflitto di interessi della condòmina rispetto all'ordine del giorno inerente la nomina dell'avvocato per la difesa del condomìnio. La condòmina, quindi, anche se convo-cata, non avrebbe potuto partecipare alla votazione. 

Assemblea condominiale: quorum deliberativo. Il Tribunale di Roma ha accolto la domanda dell'attrice ed annullato la delibera impugnata, osservando che " le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ad al valore dell'intero edificio, sia ai fini del calcolo del quorum costitutivo che di quello deliberativo, compresi, quindi, anche i condòmini in potenziale conflitto di interessi. Questi ultimi possono (e non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto (Cass. 1898/2018)". 

Il conflitto di interesse tra condòmina attrice e condominio convenuto in giudizio, nel caso di specie, ha determinato la mancata convocazione dell'attrice e il conseguente annullamento della delibera per violazione dell'art. 66 disp. att c.c. Alle stessa soluzione si perviene anche seguendo l'orientamento giurisprudenziale secondo il quale è applicabile, per analogia, l'art. 2373 c.c., in materia di conflitto d'interessi nel diritto societario: <<se è dimostrata una sicura divergenza tra "l'interesse istituzionale del condominio" e specifiche ragioni personali di determinati partecipanti, i quali non si siano astenuti ad abbiano perciò concorso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare, la delibera approvata sarà invalida>>.

Tuttavia - precisa il Tribunale – " l'invalidità della delibera discende non solo dalla positiva verifica del voto determinante dei condòmini in conflitto d'interessi, ma altresì dalla dannosità, seppure potenziale, della deliberazione laddove diretta a soddisfare interessi extracondominiali o esigenze lesive dell'interesse condominiale alla gestione dei beni comuni. Emergenze da accertare in concreto, come è da accertare in concreto se la partecipazione al voto del condomino in conflitto d'interessi sia risultata essenziale per raggiungere le maggioranze di legge".

Il Tribunale ha affermato che "ogni condòmino ha diritto di essere convocato sempre in assemblea, anche quando in potenziale conflitto di interessi, in quanto nessuna norma vieta la convocazione del condòmino in conflitto d'interessi".  Ha, altresì, stabilito che "va annullata la delibera con cui l'assemblea nomina l'avvocato per difendersi nel giudizio promosso contro il condominio dalla singola proprietaria, se quest'ultima non è stata regolarmente convocata".

In conclusione, il condòmino "in conflitto d'interessi" ha comunque diritto a essere avvisato della riunione, mentre la possibilità di esercitare il diritto di voto deve essere valutata in concreto e può incidere sulla validità della decisione soltanto se risulta essenziale per raggiungere le maggioranze di legge.