Conduttore moroso: sì all'esclusione dalla procedura d'asta pubblica per la locazione

È legittimo il bando d'asta pubblica per la locazione dell'unità immobiliare destinata a bar/ristorante che prevede l'esclusione i) della prelazione dell'attuale conduttore moroso e ii) della partecipazione ai soggetti aventi morosità o contenziosi col Comune.

Questo è quanto ha statuito il Tar Lombardia, con ordinanza n. 1561 del 22 novembre 2019.

Ma vediamo nel dettaglio la questione sottoposta all'esame dei Giudici di amministrativi.

I fatti di causa.

La ricorrente è un'impresa conduttrice di un'unità immobiliare comunale destinata a bar/ristorante. È accaduto che:

• il Comune ha indetto il bando d'asta pubblica per una nuova locazione della predetta unità immobiliare;
• tale bando ha escluso dalla partecipazione alla procedura l'attuale conduttore e tutti i soggetti aventi morosità o contenziosi con l'ente comunale.

A parere della ricorrente, l'esclusione in questione è illegittima e così il caso è giunto dinanzi al Tar.

Ripercorriamo l'iter logico-giuridico di quest'ultima autorità giudiziaria. 

La decisione del Tar.

La ricorrente ha agito in giudizio per far accertare il suo diritto:

• di prelazione nella procedura per la locazione;
• all'aggiudicazione della procedura di affidamento della locazione;
• di risarcimento del danno.

In buona sostanza, l'impresa ritiene che essa, essendo già conduttrice dell'immobile oggetto della procedura, avrebbe avuto diritto a partecipare all'asta. La sua esclusione sarebbe stata lesiva dei suoi interessi.

Di diverso avviso è il Tar Lombardia.

Vediamo perché.

I Giudici amministrativi, innanzitutto, richiamano la disciplina applicabile al caso di specie, ossia l'art. 40, Legge n. 392/1978 (recante il diritto di prelazione in caso di nuova locazione). Secondo tale disposizione:

• il locatore che, alla scadenza del contratto rinnovato, intende locare a terzi l'immobile, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza;
• in questi casi, il conduttore ha diritto di prelazione se, entro trenta giorni dalla ricezione della suddetta raccomandata, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore;

• il diritto di prelazione del conduttore sussiste anche quando i) il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore viene sciolto entro un anno, ii) il locatore ottiene il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo concede in locazione entro i sei mesi successivi.

L'obbligo su indicato che incombe sul locatore non sussiste, invece:

• se il conduttore ha manifestato la sua volontà a non rinnovare il contratto;
• nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore.

Dall'esame della disposizione innanzi enunciata, secondo il Tar, si può desumere «il principio secondo cui il diritto di prelazione non sussiste qualora il conduttore sia moroso, non potendosi ammettere che il locatore sia tenuto a stipulare nuovamente un contratto di locazione con il soggetto che, in vigenza del precedente contratto, sia venuto meno ai suoi obblighi».

Orbene, nel caso di specie, a parere dei Giudici amministrativi, trova applicazione il predetto principio. E ciò in virtù del fatto che dalla documentazione depositata in giudizio è emerso che la ricorrente, originaria conduttrice dell'immobile oggetto del bando, è venuta meno ai suoi obblighi contrattuali. Da tale inadempimento è dipesa la previsione del bando di gara di escludere dalla partecipazione alla gara medesima i soggetti che versano nella condizione della ricorrente. Una previsione, questa, che, ad avviso del Tar e alla luce delle considerazioni sin qui svolte, è legittima e non inficiata da vizi. In forza di tali argomentazioni, pertanto, i Giudici amministrativi hanno ritenuto infondato il ricorso proposto dall'esclusa e l'hanno respinto.