Vendita a rate, Tar Toscana: il compratore può presentare istanze edilizie anche se non ha pagato l’intero prezzo

Con la sentenza n. 758 dello scorso 18 giugno, la III sezione del Tar Toscana ha dichiarato l'illegittimità del diniego avanzato da una amministrazione di fronte ad una attestazione di conformità in sanatoria presentata, dal compratore a rate di un immobile, per la costruzione di una piscina ad uso privato e di opere esterne di arredo.

Si è difatti precisato che "nella vendita a rate, sebbene la formale proprietà non si sia ancora realizzata da parte del compratore ai fini civilistici, ciononostante lo stesso matura una relazione qualificata con il bene, relazione più che sufficiente per presentare un'istanza in sanatoria".

Il caso sottoposto all'attenzione del Tar prende avvio dalla proposizione di una istanza con cui il compratore a rate di un immobile chiedeva al Comune il rilascio di attestazione di conformità in sanatoria ai sensi dell'art. 140 L.R. 1/2005 per la costruzione di una piscina ad uso privato e di opere esterne di arredo presso la sua residenza. 

Il Comune negava la sanatoria perché l'atto di compravendita in base al quale il ricorrente era divenuto proprietario dell'immobile conteneva una clausola di riservato dominio secondo la quale egli sarebbe divenuto proprietario dei suddetti beni solo al saldo del prezzo pattuito. Alla luce di tanto, l'ente locale eccepiva come il solo possesso del bene, in mancanza di diverse pattuizioni fra le parti, non costituiva titolo per la richiesta di atti abilitativi alla trasformazione permanente dello stesso.

Adendo il Tar, il ricorrente evidenziava come il titolo con cui deteneva il bene era idoneo a conseguire un provvedimento di natura edilizia: ai sensi dell'art. 83 della legge regionale n. 1/2005, si stabiliva, infatti, che "il permesso di costruire è dato al proprietario o a chi ne abbia titolo".

Il Comune, costituendosi in giudizio, chiedeva il rigetto del ricorso, affermando di aver assunto la decisione contestata a seguito di esposti e diffide inviate al Comune da parte del proprietario dell'immobile in cui i lavori erano stati eseguiti.

Il Tar condivide le difese mosse dal ricorrente. 

Il Collegio ricorda che il permesso di costruire non è riservato unicamente al proprietario, ma anche a chi abbia "titolo per richiederlo": con tale espressione si suole far riferimento alla legittima disponibilità dell'area, in base ad una relazione qualificata con la stessa di natura anche solo obbligatoria.

Nel caso di vendita a rate, l'art. 1523 del codice civile prevede che "Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.": in simili contratti, la cessione della proprietà avviene con contratto di compravendita che ha effetti reali e non obbligatori e il solo perfezionamento dell'effetto traslativo è procrastinato al momento dell'integrale pagamento del prezzo.

Ne deriva, con specifico riferimento al caso di specie, ove era stata pattuita una vendita a rate, che la formale proprietà non si era ancora realizzata da parte del ricorrente ai fini civilistici, ma ciononostante lo stesso aveva maturato una relazione qualificata con il bene, relazione più che sufficiente per presentare un'istanza come quella che è stata respinta.

Alla luce di tanto, il Tar accoglie il ricorso e, per l'effetto, annulla il provvedimento impugnato e condanna il Comune al pagamento delle spese di giudizio.