Usucapione, S.C.: il detentore deve compiere attività materiali che manifestano inequivocabilmente il diritto corrispondente al possesso in contrapposizione con quello del proprietario

Con ordinanza n. 27921 del 31 ottobre 2018, la Corte di Cassazione ha confermato l'orientamento giurisprudenziale vigente in materia di usucapione, secondo cui il detentore, affinché il possesso continuato e ininterrotto da parte sua di un immobile possa consentirgli di acquisire la proprietà del bene per usucapione, deve dimostrare che la detenzione si sia trasformata in possesso. In buona sostanza, è sufficiente che il detentore compia attività materiali che manifestino in modo inequivocabile e riconoscibile dal proprietario la sua intenzione di esercitare il potere sulla cosa esclusivamente in nome proprio, vantando per sé il diritto corrispondente al possesso in contrapposizione con quello del proprietario medesimo (Cass. n. 5419 del 2011; Cass. n. 1296 del 2010). Ma vediamo nel dettaglio la questione sottoposta all'attenzione dei Giudici di legittimità. Il Comune ricorrente è stato convenuto in giudizio dall'Ente assistenziale che per oltre cinquant'anni ha avuto la detenzione di un immobile di proprietà del Comune medesimo. In tale immobile, l'Ente in questione:

• ha svolto attività di orfanotrofio e scuola materna;
• ha attivato un centro residenziale, previa autorizzazione comunale;
• ha posseduto pacificamente ed ininterrottamente l'immobile eseguendovi lavori ed ampliamenti a proprie spese, previo ottenimento dei permessi amministrativi dal Comune;
• ha eseguito a proprie spese tutti i lavori di manutenzione ordinaria e non ha corrisposto alcunché al Comune che mai ha chiesto nulla all'Ente, dopo la scadenza del contratto.

Per tale motivo, quest'ultimo ha affermato di aver acquisito la proprietà di detto immobile per usucapione. 

Di diverso avviso è il Comune. Infatti, quest'ultimo, ha sottolineato che:

• l'immobile di cui è causa fa parte di un complesso immobiliare ed è stato concesso in mera custodia all'Ente assistenziale;
• parte di tale complesso è stato adibito prima a scuola e poi a un Centro di Riabilitazione Motoria;
• l'Ente assistenziale non ha mai posto in essere atti che manifestassero l'interversio possessionis.

In primo grado, i Giudici hanno ritenuto fondate le eccezioni del Comune, rigettando la domanda dell'Ente assistenziale. Quest'ultimo ha proposto appello e la Corte territoriale ha ribaltato la decisione del Tribunale. Così il caso è giunto dinanzi alla Corte di Cassazione. Innanzitutto, è opportuno far rilevare che, affinché possa trovare applicazione l'istituto dell'usucapione e, quindi, l'acquisto della proprietà di un bene per usucapione, è necessario il possesso pacifico e ininterrotto di tale bene ed un comportamento assunto dal possessore equivalente a quello del proprietario. Ne consegue che, in tali ipotesi, non è sufficiente la sola detenzione del bene. Perché possa il detentore trasformarsi in possessore non è necessaria una sua interna determinazione di volontà, ma è necessario un mutamento del titolo, ossia l'intervento di "una causa proveniente da un terzo", quale un atto di trasferimento del diritto idoneo a legittimare il possesso, indipendentemente dalla validità ed efficacia dell'atto medesimo (compresa l'ipotesi di acquisto da parte del titolare solo apparente), oppure l'opposizione del detentore contro il possessore (art. 1141 c.c.). In buona sostanza il detentore deve in termini inequivocabili opporsi al titolare del diritto e contestargli detto diritto, manifestando l'intenzione di tenere la cosa come propria. 

Questa contestazione deve essere resa nota al titolare del diritto in modo che quest'ultimo possa rendersi conto dell'avvenuto mutamento (Cass. 15-3-2010 n. 6237; Cass. 29-1- 2009 n. 2392; Cass. 1-7-2004 n. 12007; Cass. 17-4-2002 n. 5487; 12-5-1999 n. 4701; Cass. 29-10-1999 n. 12149). Orbene, tornando al caso di specie, a parere dei Giudici di legittimità, la Corte d'Appello non ha tenuto conto del fatto che nella questione di cui stiamo discorrendo non è intervenuta alcuna interversio possessionis. Infatti, secondo la Suprema Corte di Cassazione, la circostanza secondo cui l'Ente abbia svolto attività edificatoria non prova il mutamento del titolo. E ciò in considerazione del fatto che l'edificazione di un fabbricato su un terreno ricevuto in detenzione manifesta la volontà del detentore di comportarsi come proprietario quando detta attività è autonomamente decisa da quest'ultimo e non risulta essere autorizzata dal proprietario, neppure in modo tacito. Nella fattispecie in esame, invece, questo non è accaduto, essendo stata, tale attività, oggetto di autorizzazione comunale. Né, peraltro, l'Ente assistenziale ha mai assunto un comportamento che esternasse la sua volontà di mutare la sua posizione da detentore a possessore. Ma non solo. Il predetto Ente non ne ha fornito neanche adeguata prova; una mancanza, questa, che di certo non può essere colmata attraverso la produzione in giudizio della ricevuta di pagamento dell'imposta di consumo sui materiali di costruzioni rilasciata dal soggetto concessionario del servizio di riscossione, in cui è indicato come proprietario l'Ente, anziché il Comune. Il fatto che su tale ricevuta è presente la su menzionata indicazione non è idoneo a dimostrare il mutamento del titolo e ciò in quanto, ai sensi del TUFL n. 1175 del 1931, tenuto al pagamento di tale tipo di imposta è il soggetto che utilizza i materiali, a prescindere se sia detentore o proprietario. Alla luce di tali considerazioni, pertanto, è evidente che, nel caso di specie, l'Ente non ha fornito adeguati elementi probatori in favore della sua posizione e così, i Giudici di legittimità, hanno ritenuto fondate le doglianze del Comune ricorrente e accolto il relativo ricorso.