Spese di un condòmino per tetto condominiale e cessione credito da detrazione fiscale

Riferimenti normativi: Art.14 D.L.n.63/2013 - Art.1117, comma 1, numero 1), c.c.- Art.1123 c.c.

Focus: L'Agenzia delle Entrate, a seguito di interpello di un contribuente, ha chiarito con la risposta n.213/2019 alcuni aspetti inerenti le spese per il rifacimento di parti comuni del condomìnio. In particolare, ha riconosciuto la cessione del credito del condòmino che ha sostenuto totalmente le spese per il rifacimento del tetto di copertura di tutto il condomìnio.

Principi generali: Dal 2018 la legge di Bilancio ( L.n. 205/20017) estende la possibilità di cessione del credito di ristrutturazione, prevista sin dal 2016 ai fini Irpef, a tutti i lavori di risparmio energetico, compresi quelli sulle singole abitazioni. Inizialmente era consentito cedere il credito solo alla ditta esecutrice dei lavori. Tale possibilità è stata poi rivista e ampliata con la possibilità di cessione del credito anche ad altri soggetti privati, persone fisiche, professionisti o lavoratori autonomi, imprese, società ed enti, con la possibilità da parte di questi ultimi di poterlo a loro volta cedere a terzi interlocutori.

Il caso: Nel 2018 un cittadino, unico proprietario dell'unica mansarda (riscaldata) posta all'ultimo piano ed unica unità immobiliare avente l'intero tetto come soffitto, ha iniziato i lavori di rifacimento del tetto condominiale di un edificio con quattro appartamenti. L'istante ha effettuato l'intervento di riqualificazione energetica dopo la convocazione di preventiva assemblea condominiale in cui ha chiesto ed ottenuto l'autorizzazione di tutti i proprietari ad effettuare i predetti lavori da sostenere a titolo personale. Dopo aver ottenuto l'autorizzazione a eseguire i lavori a titolo personale da parte di tutti gli altri proprietari, lo stesso ha ricevuto conferma da parte dei consulenti del Front Office dell'Ufficio Territoriale dell'Agenzia delle Entrate della possibilità di avvalersi dell'istituto della cessione del credito. Di conseguenza, l'istante ha individuato il costruttore disponibile alla ricezione del credito, operando secondo quanto stabilito nella guida dell'Agenzia e dell'ENEA. Alla data di presentazione dell'istanza di interpello, i lavori sono stati eseguiti e risultavano pagati solo gli acconti; il saldo, invece, doveva essere ancora pagato.

Il quesito: L'interpellante ha chiesto se, effettuando il pagamento del 35% della somma complessiva entro dicembre 2018, poteva cedere il credito pari al 65% dell'intero ammontare. La soluzione prospettata dallo stesso, in mancanza del provvedimento che disciplina le modalità operative della cessione per gli interventi effettuati nel 2018, è di poter cedere il credito pari al 65% dell'intero ammontare pagando entro dicembre 2018 il saldo per la quota pari al 35% dell'ammontare totale dei lavori.

L'Agenzia delle Entrate, in risposta al quesito, ha richiamato l'art. 1, commi da 344 a 347, della L.n.296 del 27/12/2006 (Legge finanziaria 2007), che ha introdotto specifiche agevolazioni fiscali per la realizzazione di determinati interventi volti alla riqualificazione energetica degli edifici esistenti, rinviando nel successivo comma 348, per quanto non specificamente previsto, alla normativa in materia di detrazione d'imposta per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (art.16-bis T.U.I.R.) ed al relativo decreto di attuazione (D.L. n. 41/1998), nonché alle disposizioni in materia di certificazione energetica degli edifici. Il beneficio, di cui al citato articolo, consiste nel riconoscimento di una detrazione d'imposta delle spese sostenute e rimaste a carico del contribuente, fruibile entro un limite massimo stabilito in relazione a ciascuno degli interventi previsti. Già con la circolare n. 57/E/1998 il Ministero delle Finanze aveva specificato che, in caso di spese intervenute sulle parti comuni condominiali, la detrazione per la riqualificazione del patrimonio edilizio deve essere calcolata in base alle quote millesimali di proprietà. Tuttavia, con la medesima circolare è stato chiarito che tale criterio "possa essere superato a condizione che, in conformità all'art. 1123 del cod. civ, l'unanimità dei condomini ha acconsentito all'esecuzione dei lavori con sostenimento delle relative spese da parte dell'istante, derogando al criterio legale di ripartizione delle spese condominiali".

Premesso ciò, il parere specifica quale è il limite massimo di detrazione delle spese sostenute. In particolare, precisa quanto segue: "si ritiene, con riferimento ai limiti massimi di detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, che il contribuente istante, con riguardo all'intervento sulla parte comune condominiale (il tetto), abbia diritto a fruire della detrazione per il totale delle spese sostenute, anche eccedenti rispetto a quelle a lui imputabili in base ai millesimi di proprietà, comunque entro il limite massimo di detrazione di euro 60.000 previsto dal comma 345 dell'art. 1 della legge n. 296 del 2006".

In buona sostanza, per i lavori condominiali, "il condòmino istante può sfruttare interamente il limite di detrazione previsto dalla norma citata per la propria unità immobiliare, ma non può avvalersi dei limiti attribuibili ad altre unità immobiliari del medesimo condomìnio". Con riguardo alla cessione del credito, è fatto rinvio al provvedimento prot. n.165110 del 28/8/2017 del Direttore dell'Agenzia delle Entrate che, con riferimento al credito cedibile, ha specificato che "il condòmino può cedere l'intera detrazione calcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l'esecuzione dei lavori, per la quota a lui imputabile, o sulla base delle spese sostenute nel periodo d'imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d'imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile."

In conclusione, tenuto conto della normativa e dei documenti di prassi richiamati, l'Amministrazione finanziaria ritiene che in presenza di apposita convenzione stipulata in forma scritta tra tutti i condòmini, che attribuisca all'istante la possibilità di sostenere le spese di rifacimento del tetto, lo stesso possa cedere la detrazione sulla spesa sostenuta, nei termini sopraindicati, a condizione che l'amministratore del condòminio esegua gli adempimenti disposti per la cessione del credito. Rimane fermo, infatti, che gli adempimenti riguardanti gli interventi effettuati sulle parti comuni condominiali e previsti dalle richiamate disposizioni in materia di detrazioni per il risparmio energetico devono essere posti in essere da parte del condomìnio stesso.