Rifacimento facciate condominiali: chi paga le spese?

Riferimenti normativi: Art.1117 c.c. – art.1123 c.c.- art.1137 c.c.

Focus: Le facciate degli edifici condominiali riportano nel tempo i segni dell'usura e delle intemperie atmosferiche che si manifestano con scrostamenti di colore e di intonaco, a volte tanto gravi da degenerare in cadute di calcinacci che mettono a repentaglio l'incolumità pubblica. La necessità di intervenire per il risanamento delle facciate è uno dei casi di scontro nelle assemblee condominiali in merito alle modalità di intervento ad ai relativi piani di riparto.

Principi generali: Ai sensi dell'art.1117, n.1, cod.civ., la facciata di un edificio ricade tra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dell'edificio, poiché"rientra nella categoria dei muri maestri e, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato". La facciata di un edificio è, in buona sostanza, l'insieme delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali che connotano un edificio. Generalmente viene individuata nella superficie esterna verticale dello stabile che si affaccia sulla pubblica via, ma, in realtà, ogni lato dell'edificio rappresenta una sua facciata, compresa quella interna, che dà sul cortile comune. 

In pratica, fanno parte di essa gli elementi architettonici che, per loro natura, sono parte integrante dell'aspetto armonico della stessa, quali le fasce di coronamento (cornicioni), le colonnine, i fregi, gli stucchi, le mensole e tutte quelle decorazioni che fanno da ornamento all'edificio (Trib. Torino sent. del 22/10/1986; Trib. Salerno sent. del 16/2/2001), e che, dunque, essendo destinate all'abbellimento della facciata sono da considerarsi parti comuni dello stesso. Dalla facciata vanno esclusi i balconi che, essendo parte integrante dell'appartamento di proprietà esclusiva che vi ha accesso come un prolungamento del piano, sono esclusi dalla proprietà comune. Solo i frontalini, elementi decorativi del balcone, "svolgendo una funzione decorativa estesa all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art.1117, n.3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condòmini" (Cass. n.587/2011). 

In buona sostanza, le spese per la manutenzione della facciata devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà, cioè secondo i millesimi di proprietà, a meno che sussiste un regolamento contrattuale che prevede una diversa suddivisione (Cass. n. 945/1998; Cass. n. 587/2011). Anche le spese di rifacimento dell'intonaco (Cass. n.298/1977) e quelle di riparazione dei pannelli della facciata di un edificio (Cass. n.13655/1992) sono a carico di tutti i proprietari delle unità immobiliari, in proporzione alle rispettive quote.

La manutenzione della facciata del condomìnio è un intervento conservativo dello stabile che riguarda tutti i condòmini, compresi i proprietari delle autorimesse o dei box interrati facenti parti dello stesso edificio (Cass. sent. nn.298/77 e 945/1998), e i proprietari di unità immobiliari che, pur facendo parte della stessa compagine condominiale, sono site nel cortile retrostante e indipendente dal palazzo la cui facciata è oggetto di restauro. Per deliberare, quindi, interventi relativi alla facciata condominiale, se si tratta del rifacimento della stessa o di riparazioni straordinarie, è necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la metà del valore dell'edificio prevista dall'art.1136, comma 2, c.c. Se, invece, si tratta di innovazioni consentite, purché non lesive del decoro architettonico dell'edificio, è richiesta la maggioranza dei partecipanti al condomìnio ed i due terzi del valore dell'edificio, prescritta dall'art.1136, comma 5, c.c. Ai sensi dell'art. 1137, primo comma, c.c. << le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condòmini>>. Pertanto, la spesa inerente il rifacimento della facciata, a meno che non sia tale da configurarsi come una innovazione voluttuaria, è pienamente vincolante e, quindi deve essere sostenuta da tutti i condòmini, cioè anche da quelli contrari, astenuti e dissenzienti, a meno che la deliberazione sia dichiarata invalida in sede giudiziaria.

Tuttavia, i condòmini possono decidere, all'unanimità, l'esonero della spesa per un condòmino o per un gruppo di condòmini, come nel caso in cui si tratti di un condomìnio parziale, con partecipazione alla decisione del rifacimento della facciata dei soli condòmini coinvolti. Infatti, l'art. 1123, 3° comma, c.c., specifica che «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità».

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21028/ 2015, ha chiarito che, in materia di ripartizione delle spese condominiali, sono tenuti a partecipare alle spese per i lavori di ristrutturazione della facciata dell'edificio e a dividerle in proporzione delle quote anche i condòmini che non traggono alcuna utilità dai balconi interessati dalle operazioni di manutenzione, a prescindere da qualunque vantaggio soggettivo connesso alla destinazione della parte comune alle esigenze di singoli piani o porzioni di essi. Ciò è stato ulteriormente ribadito dalla sentenza n. 23258/2016 della Corte di Cassazione, II Sez. Civile, con la quale i giudici hanno riconosciuto legittima la ripartizione delle spese tra tutti i condòmini trattandosi di "pannelli decorativi esterni inseriti nel prospetto della facciata come elemento decorativo caratterizzante". Pannelli, peraltro, indicati nel regolamento condomìniale tra i beni comuni del condomìnio, e, quindi, oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e destinati al loro servizio. Da ciò consegue che "le spese della loro manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (Cass., sez. 2, sent. n. 345/1998).