Errori nel rendiconto condominiale: possono essere rettificati?

Riferimenti normativi: Art.1130 bis c.c.- Art.1137 c.c.

Focus: Può verificarsi che il rendiconto di gestione condominiale, redatto dell'amministratore e già approvato dall'assemblea, sia viziato da un errore contabile commesso durante la predisposizione dello stesso rendiconto. Il condomìnio può rettificare i vizi del rendiconto gestionale?

Principi generali: Il legislatore ha previsto, in generale, l'obbligo dell'amministratore di rendere conto della sua gestione annuale presentando i prospetti contabili (art.1130 bis, comma 1, c.c.) all'assemblea dei condòmini per l'approvazione (art. 1135 comma 1 c.c.); non sono state, però, specificate regole contabili precise da seguire nella redazione del rendiconto condominiale. Pertanto, l'amministratore di condomìnio nel redigere il bilancio non è obbligato al rispetto delle regole formali previste per l'approvazione dei bilanci delle società, di cui agli artt. 2423 e seguenti del codice civile (Cass. sent. n. 8877/2005 e n.10153/2011). Tali elaborati contabili, in pratica, possono essere predisposti dall'amministratore a schema libero purché siano in grado di assolvere il compito di informare i condòmini in modo chiaro e dettagliato della propria attività gestionale. 

Ciò fa sì che il rendiconto di gestione potrebbe essere affetto da errori contabili che è necessario correggere, come, ad esempio, nel caso di mancata contabilizzazione di un credito o di un debito, o di un incasso mai avvenuto e registrato erroneamente nell'esercizio precedente, o di omesso inserimento in bilancio della fattura di un fornitore. In tal caso, così come per i gli errori riscontrati nei bilanci societari, che possono essere corretti tempestivamente nell'esercizio sociale in cui vengono individuati, anche per il rendiconto condominiale non è necessario riscrivere i precedenti bilanci viziati da un errore contabile ma si possono correggere i conti inserendo gli importi mancanti nei nuovi bilanci ancora da approvare. Pertanto, specialmente quando vi sia un cambio di gestione condominiale, gli errori potrebbero essere evidenziati dall'amministratore subentrante dopo aver verificato la contabilità condominiale trasmessa dal suo predecessore nel passaggio delle consegne.In ogni caso il legislatore ha previsto che la contabilità condominiale possa essere controllata, in qualsiasi tempo, anche da un singolo condòmino, oltre che dal revisore contabile nominato dall'assemblea di condomìnio o dal consiglio dei condòmini, proprio per tutelare i condòmini nei confronti dell'amministratore. E' possibile, quindi, che se in assemblea venga riscontrato dai condòmini un errore nel bilancio quest'ultimo possa essere rettificato, in autotutela, dall'assemblea? Non c'è, in tal senso, una norma di legge che dia una risposta univoca, ma il Tribunale di Novara, con la sentenza n.378/2021, ha ritenuto che ciò è ammissibile attraverso una correzione inserita in nuovi bilanci ancora da approvare con un'ulteriore delibera. Infatti, l'assemblea condominiale può discutere e deliberare su uno stesso argomento in sedute diverse ed ha il potere di revocare o sostituire una delibera già assunta.

La sostituzione della delibera, in particolare, ha il suo fondamento giuridico nell'art. 2377, comma 8, c.c., che disciplina, in materia societaria, la mancanza di annullamento della deliberazione impugnata nel caso in cui la stessa deliberazione venga sostituita con un'altra presa in conformità della legge e dello statuto. Tale norma è pacificamente applicabile, in via analogica, al condomìnio, tant'è che si ritiene legittima una delibera assembleare che provveda alla revisione dei bilanci condominiali, anche di dieci anni prima, in quanto l'assemblea di condomìnio può legittimamente modificare il consuntivo, senza che ciò costituisca una contrarietà alla legge o ad un qualsiasi regolamento (Cass. n. 26243/2011). In conclusione, l'amministratore, in presenza di un errore nel rendiconto condominiale, ha l'obbligo di correggere l'errore nel corso dell'esercizio di gestione in cui viene scoperto e deve provvedere a rettificare le posizioni debitorie-creditorie dei condòmini includendo le adeguate correzioni nei bilanci che l'assemblea condominiale deve ancora approvare. Ciò incontra, però, un limite alla rettifica nel caso in cui l'assemblea abbia deliberato in precedenza, consapevolmente, un criterio di ripartizione delle spese errato. Soltanto in questo caso potrebbe essere necessario far valere il vizio della delibera di approvazione del rendiconto impugnandola, nel termine di decadenza di 30 giorni, ex art.1137 c.c., davanti all'Autorità Giudiziaria, in quanto si tratta di un vizio che comporta l'annullabilità della delibera. Infine, nei casi di contabilità dolosamente artefatta da parte dell'amministratore il termine per contestare il rendiconto non è sottoposto al predetto termine di decadenza in quanto ciò rientra nei casi di nullità della delibera.