Locazioni: quando il conduttore ha il diritto di prelazione sulla vendita?

 Inquadramento normativo: legge n. 431 del 1998 (art. 2, commi 1 e 3, lett. g) e legge n. 392 del 1978 (artt. 38 e 39).

Diritto di prelazione: è un diritto che permette a un soggetto, in caso di costituzione di un negozio giuridico, di essere preferito rispetto ad altri e alle stesse condizioni.

Prelazione sulla vendita: nelle locazioni abitative tale diritto è previsto dalla lettera g) dell'articolo 3 della legge numero 431 del 1998.

La citata disposizione regola i casi in cui il locatore, alla scadenza del primo quadriennio, ha la facoltà di manifestare al conduttore la sua volontà di non proseguire nel rapporto locatizio in essere.

La lettera g), in particolare, accorda al locatore, alla prima scadenza, il diritto il non procedere al rinnovo del contratto se intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello nel quale eventualmente abiti. In tal caso, infatti, l'inquilino ha diritto a essere preferito rispetto ad altri eventuali potenziali acquirenti.

Due sono le condizioni in cui opera la prelazione:

- la vendita deve intervenire alla prima scadenza;

- il locatore non deve avere altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione;

Se tali circostanza ricorrono, il proprietario, prima di vendere, deve comunicare preventivamente al conduttore per iscritto la sua intenzione di vendere.

Eccezioni alla prelazione: nessuna prelazione sussiste la vendita interviene dopo la prima scadenza contrattuale, o se il proprietario ha altri immobili ad uso abitativo (circostanza, quest'ultima, che rimette all' attribuzione esclusiva del locatore decidere, ex art. 1 D.M. 30 dicembre 2002, se comunque concedere il diritto di prelazione).

Analogamente, il diritto di prelazione dell'inquilino non opera nel caso in cui l'immobile sia in comproprietà tra il locatore e altri soggetti a titolo di comunione ereditaria (in tal caso il diritto di prelazione spetta ai coeredi) e qualora la vendita sia destinata al coniuge del locatore o ai suoi parenti entro il secondo grado.

 Ratio: la Cassazione (sent. 5596 del 2014) ha precisato che il riconoscimento del diritto di prelazione non è normativamente previsto, in favore del conduttore in assoluto, in quanto conduttore, ma solo nella limitata ipotesi in cui il locatore gli abbia intimato disdetta per la prima scadenza, comunicandogli di voler cedere la proprietà a terzi. E ciò, come misura atta a compensare in qualche modo il sacrificio del mancato godimento dell'immobile tolto in locazione, per l'ulteriore quadriennio normativamente previsto, a fronte della utilità, per il locatore, purché sprovvisto di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione, di poter vendere a terzi il bene, ad un prezzo maggiore, corrispondente a quello di mercato per gli immobili liberi.

Ed invero, "prevedendo, la norma da ultima richiamata una ipotesi di prelazione ex lege e, quindi, introducendosi con la stessa una limitazione alla autonomia contrattuale della parte locatrice, quanto alla scelta del soggetto cui alienare il proprio immobile, è palese che con la stessa, a norma dell'art. 14 preleggi, è stata introdotta una disposizione che fa eccezione a regole generali e la stessa, pertanto, non si applica oltre i casi e i tempi in essa considerati" (cfr. Cass. n. 4914/2003; Cass. n. 9206/2001, Cass. n. 8468/99, Cass. n. 25450/2010 in motivazione).

Focus: la giurisprudenza si è occupata anche del caso in cui – a seguito di una vendita non anticipata da una missiva contenente l'esplicitazione del motivo di diniego di rinnovo – siano subentrati nella locazione i nuovi proprietari che, prima della scadenza del quadriennio, abbiano intimato il diniego del rinnovo, motivandolo ai sensi dell'art. 3, comma 1, lettera a) (ovvero qualora l'immobile condotto in locazione vada adibito a propria abitazione principale).

Si è specificato (Tribunale di Bari, 12 maggio 2005) che «il diritto di prelazione è previsto dal legislatore nell'ipotesi di cui all'articolo 3 comma 1, lettera g, legge 9 dicembre 1998, n. 431, e si applica solo se il locatore si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto nei confronti del conduttore, motivandola con la propria intenzione di vendere l'immobile. Tanto non ricorrendo, il conduttore non può vantare il diritto di prelazione nel caso in cui l'acquirente, nel frattempo subentrato nel rapporto, gli intimi il diniego del rinnovo, motivandolo ai sensi dell'art. 3, comma 1, lettera a) della medesima legge».

Disdetta generica: la giurisprudenza (Corte di cassazione n. 5596/2014 Cass. n. 25450/2010) ha chiarito che il diritto di prelazione in caso di alienazione a terzi successivamente all'intimazione della disdetta da parte del locatore esiste esclusivamente nel caso in cui il locatore stesso, nella disdetta, abbia manifestato la propria volontà di recedere per vendere l'immobile. Viceversa, nel caso in cui la disdetta sia immotivata o non comprenda tale finalità, il diritto di prelazione non sorge, con la conseguenza che, una volta che sia stato accertato che la disdetta è stata illegittimamente intimata per la prima scadenza, il diritto del conduttore è unicamente quello alla rinnovazione del contratto.

 Esercizio della prelazione: nei casi in cui il conduttore abbia diritto di prelazione sull'immobile, il locatore è obbligato a dargli comunicazione scritta della sua intenzione di vendere seguendo quanto prescritto egli artt. 38 e 39 del d. lgs. 392/78, ovvero con atto notificato per il tramite dell'ufficiale giudiziario, con l'indicazione del corrispettivo e delle condizioni di compravendita (la giurisprudenza più recente ammette anche una raccomandata A/R). Il locatore è tenuto a invitare il conduttore a esercitare o meno il diritto di prelazione entro sessanta giorni da quello in cui ha ricevuto la comunicazione, con atto da notificare, al locatore, per il tramite dell'ufficiale giudiziario o con raccomandata A/R. Nel caso in cui l'inquilino decida di esercitare il proprio diritto di prelazione, dovrà provvedere a versare il prezzo di acquisto entro trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello in cui gli sia stata notificata la comunicazione del proprietario.

Inadempimento: se il locatore non rispetta il diritto di prelazione dell'inquilino o la procedura imposta, o se comunica un prezzo di vendita superiore a quello invece concordato con il terzo interessato all'acquisto, commette un illecito che può essere fonte di responsabilità e risarcimento del danno in favore dell'inquilino.

In ogni caso il conduttore ha diritto di riscattare la casa nei confronti del terzo acquirente entro il termine di decadenza di 6 mesi dalla trascrizione del contratto stipulato tra il locatore e terzo, pagando al terzo il prezzo (che è quello indicato nell'atto tra il locatore e il suo immediato avente causa, anche se tale prezzo è simulato) entro il termine di 3 mesi. Resta fermo il diritto in capo al terzo di rivalersi poi contro il venditore che non ha rispettato la prelazione.