Mutuo fondiario, superamento soglia di finanziabilità: il contratto resta valido

Con l'ordinanza n. 1720 dello scorso 25 gennaio, la I sezione della Corte di Cassazione, pronunciandosi in tema di mutuo fondiario e superamento soglia di finanziabilità, ha escluso che il limite di finanziabilità, previsto dall'art. 38, comma 2, Tub, costituisca un elemento essenziale del contenuto del contratto, sicché il suo superamento non è suscettibile di determinare la nullità del contratto medesimo.

Nel caso sottoposto all'attenzione della Cassazione, il Giudice delegato del Fallimento di una società in accomandita semplice, nel decreto di esecutività dello stato passivo, ammetteva il credito di una Banca – derivante da un contratto di mutuo fondiario garantito da ipoteca – in via chirografaria, anziché in via privilegiata, come richiesto dall'istituto di credito, per il superamento del limite di finanziabilità previsto dall'art. 38, secondo comma, TUB.

Il Tribunale di Cagliari, con decreto, rigettava l'opposizione proposta dalla banca e confermava la statuizione del giudice delegato di ammissione del credito in via chirografaria.

A sostegno della loro decisione, i giudici circondariali evidenziavano l'erroneità della stima operata dal Banca del terreno e del fabbricato oggetto della garanzia ipotecaria, in quanto i beni, a causa dell'attraversamento dell' area demaniale, erano sostanzialmente privi di apprezzabile valore commerciale; a seguito di tale errore ne era derivato il superamento dei limiti di finanziabilità, comportante, per i giudici, la nullità del contratto per violazione di interesse pubblico. 

Ricorrendo in Cassazione, la banca eccepiva violazione e falsa applicazione 38 comma 2 TUB, contestando la ritenuta nullità del mutuo per effetto del superamento del limite di finanziabilità.

A tal riguardo, si rilevava comeil decreto impugnato avesse richiamato giurisprudenza oramai superata da un successivo e consolidato orientamento che ammette la conversione e/o la qualificazione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario nell'ipotesi di violazione dell'art. 38, comma 2, TUB con conseguente riconoscimento del privilegio ipotecario.

La Cassazione condivide le doglianze sollevate dalla ricorrente.

La Corte ricorda che, in tema di rilevanza del superamento della soglia di finanziabilità, le Sezioni Unite, nel 2022, hanno escluso che l'eccedenza della soglia di finanziabilità, anche se concretamente sussistente, sia idonea ad incidere sulla validità del negozio.

In particolare, la suprema Corte ha escluso che l'art. 38, comma 2, Tub abbia carattere imperativo a presidio della validità del contratto. Esso, invece, quale regola con la quale il legislatore ha demandato all'Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell'ambito della vigilanza prudenziale, costituisce un elemento meramente specificativo o integrativo dell'oggetto del contratto, e, dunque, una norma dispositiva, derogabile dalle parti senza conseguenze sul sinallagma contrattuale. 

La negazione del carattere imperativo della norma ha indotto a escludere che il limite di finanziabilità da essa previsto costituisca un elemento essenziale del contenuto del contratto, sicché il suo superamento non è suscettibile di determinare la nullità del contratto medesimo.

Con specifico riferimento al caso di specie, gli Ermellini ritengono di doversi uniformare al principio da ultimo sancito dalle Sezioni Unite con la conseguenza che, pur in presenza di una eccedenza della soglia di finanziabilità, concretamente sussistente, tale eccedenza non viene considerata idonea ad incidere sulla validità del negozio.

In conclusione, la Cassazione accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Cagliari, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.