Immobile da costruire e le garanzie per l'acquirente

 Inquadramento normativo: D.Lgs. n. 122/2005

Acquisto immobile da costruire: Stipulare un contratto con cui non si ha il trasferimento immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile è possibile. In questi casi il contratto ha ad oggetto quelli che vengono definiti immobili da costruire.

Casistica: Possono ritenersi immobili da costruire tutti quegli immobili che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti temporali della fase progettuale - edificatoria: dal lato iniziale, dopo l'avvenuta richiesta del permesso di costruire [...] o l'avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività; dal lato finale, prima del completamento delle finiture e della conseguente richiesta del certificato di agibilità (il cui rilascio [...] va domandato entro quindici giorni dall'ultimazione, appunto, dei lavori di finitura dell'intervento). Il riferimento alla presentazione del permesso di costruire come elemento iniziale del predetto arco temporale esclude dall'ambito di applicazione della disciplina di tutela il contratto preliminare avente ad oggetto edifici esistenti soltanto "sulla carta", ossia già allo stato di progetto ma per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente (Cass. civ. 10 marzo 2011, n. 5749).

Tutela dell'acquirente: Nei casi di stipulazione di contratti aventi ad oggetto immobili da costruire, l'acquirente potrebbe essere esposto a rischi. Si pensi al caso in cui il costruttore incorra in una procedura fallimentare, prima del completamento della costruzione. In quest'ipotesi, l'acquirente non solo potrebbe non ottenere mai la proprietà dell'immobile, ma potrebbe perdere anche tutte le somme già corrisposte al costruttore. Al fine di evitare tali rischi, la legge obbliga quest'ultimo, a pena di nullità dei contratti, a farsi rilasciare da una banca, da un'impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari autorizzati una fideiussione che consegnerà all'acquirente. 

Tale fideiussione sarà di importo corrispondente alle somme riscosse o ancora da riscuotere da parte del costruttore prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile oggetto del contratto.

La fideiussione: Con la fideiussione si garantisce che, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi finanziaria, l'acquirente possa ottenere la restituzione di quanto corrisposto e dei relativi interessi legali.

Quando può essere azionata la fideiussione: La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data in cui si è verificata una delle seguenti situazioni di crisi in capo al costruttore:

• trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto. In questo caso l'acquirente deve comunicare al costruttore la volontà di recedere dal contratto;
• pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;
• presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
• pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria.

Nelle ultime tre situazioni, la fideiussione non potrà essere azionata se l'organo competente per la procedura concorsuale abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare in sostituzione del costruttore. E ciò in considerazione del fatto che la costruzione verrà comunque portata a compimento dall'organo in questione.

Focus: La fideiussione costituisce […] la protezione apprestata dal legislatore in favore del c.d. "contraente debole" essendo rivolta a quei soggetti "privi della opportuna forza contrattuale (quali gli acquirenti) e delle conoscenze che invece possiedono coloro che operano sul mercato […], quali appunto i costruttori (Trib. Taranto, 1 agosto 2017).

Come azionare la fideiussione: La fideiussione è escussa nei confronti del fideiussore e non deve essere azionata preventivamente nei confronti del debitore. Ai fini dell'escussione della fideiussione, l'acquirente formula al fideiussore la richiesta a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento e, unitamente a tale richiesta, l'acquirente stesso trasmette tutta la documentazione comprovante l'ammontare delle somme corrisposte complessivamente al costruttore. Il fideiussore entro trenta giorni dalla ricezione della richiesta deve liquidare le somme dovute all'acquirente. Se non provvede entro il suddetto termine, sarà tenuto a rimborsare anche le spese effettivamente sostenute da quest'ultimo per conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi.

Cessazione effetti fideiussione: Al di fuori delle ipotesi di crisi finanziaria del costruttore o comunque, nell'ipotesi in cui quest'ultimo, sottoposto ad una delle procedure concorsuali, sia sostituito nel contratto preliminare dall'organo competente per tali procedure, se la costruzione dell'immobile è portata a compimento e in capo all'acquirente si ha trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile in questione, allora la fideiussione cessa di avere effetti.

Altri strumenti di garanzia per l'acquirente: Oltre alla fideiussione, il costruttore deve stipulare una polizza assicurativa che dovrà consegnare all'acquirente all'atto di trasferimento della proprietà dell'immobile. In pratica si tratta di una polizza diretta a garantire all'acquirente un indennizzo se, nell'arco dei successivi dieci anni a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori, si verificano danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, provocati da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione.

Focus: Le tutele previste a favore dell'acquirente non possono essere limitate o escluse da questo tipo di contratti. Ogni patto diretto a limitare o a escludere tali tutele va ritenuto nullo.