Il contratto di appalto per lavori condominiali è nullo se non viene istituito un fondo speciale per i pagamenti?

Riferimenti normativi: Artt. 1135 c.c.

Focus: I lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale deliberati dall'assemblea vengono eseguiti a seguito di sottoscrizione di un contratto di appalto tra il condomìnio e l'impresa scelta per eseguire i lavori. Se con delibera assembleare l'amministratore è stato autorizzato a stipulare un contratto di appalto in cui non è stata prevista l'istituzione di un fondo speciale per i pagamenti dei lavori, il contratto è nullo? In merito a ciò si è pronunciato il Tribunale di Palermo con sent.n.5392 del 21 dicembre 2022.

Principi generali: Il testo dell'art.1135, comma 1 n.4 c.c., introdotto con la riforma del condomìnio, entrata in vigore dal 18/6/2013, prevede che l'assemblea dei condòmini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni (le opere tese a migliorare il godimento delle parti comuni) "costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti". La costituzione di un fondo speciale è uno strumento finalizzato a tutelare i creditori del condomìnio, rendendo più agevole il soddisfacimento delle loro pretese, che rende concretamente applicabili le disposizioni del nuovo articolo 63 disp. att. cod. civ. nella parte in cui ha imposto ai creditori del condominio rimasti insoddisfatti di agire prima nei confronti dei condomini morosi e, solo dopo l'escussione di questi ultimi, nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti. I creditori, difatti, potranno conoscere il nominativo dei condomini morosi verso cui indirizzare le azioni di recupero del loro credito proprio dalle risultanze della contabilità allegata al fondo speciale. Il tenore letterale della norma che impone l'obbligo di costituzione del fondo potrebbe creare gravi difficoltà nella gestione materiale del condomìnio perché sarebbe sufficiente che un solo condòmino non paghi in anticipo la sua quota per impedire la materiale esecuzione del lavoro straordinario che si vuole realizzare. Quindi, secondo un orientamento giurisprudenziale la volontà del legislatore è di semplificare la gestione del condomìnio per cui si presuppone che il fondo straordinario sia istituito solo da un punto di vista contabile al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria, garantendo così maggior chiarezza contabile a vantaggio dei creditori (Trib. di Roma sentenza n.18320/2018). 

Una diversa interpretazione della norma significherebbe "bloccare" l'inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condòmino. Pertanto, "sostenere che prima di stipulare il contratto, l'amministratore dovrebbe pretendere l'intero pagamento da subito per spese ingenti sarebbe controproducente sia per il condominio, che difficilmente riuscirebbe ad eseguire da subito quanto proposto, sia per l'appaltatore" (Trib. di Savona sent. n.439/2019). Ciò è confermato dal fatto che la stessa disposizione prevede la facoltà per l'amministratore di far eseguire lavori straordinari anche senza preventiva approvazione dell'Assemblea qualora tali lavori abbiano carattere di urgenza. In tal modo il legislatore ha inteso assicurare, ritenendola legittima, maggior flessibilità possibile per l'operato dell'amministratore. Di conseguenza, può ritenersi che l'art. 1135 non rientra tra le norme inderogabili e che l'assemblea potrebbe deliberare innovazioni o lavori di manutenzione straordinaria senza che sia precostituito il fondo speciale. Nel caso di specie, sul quale si è pronunciato il Tribunale di Palermo con sent. n.5392/2022, un condomìnio, nel corso di diverse assemblee tenutasi tra il 2015 ed il 2016, aveva deliberato di affidare ad una ditta l'appalto dei lavori di manutenzione straordinaria da eseguire all'interno dello stabile condominiale, dando mandato all'amministratore di redigere e stipulare il contratto di appalto con la ditta designata e di contabilizzare le rate dovute dai condòmini per i lavori da eseguire. Nel contratto di appalto stipulato tra il condominio e l'impresa appaltatrice era stato stabilito che, in caso di inadempimento di un condòmino, la ditta appaltatrice, e non il condomìnio, avrebbe potuto riscuotere direttamente le somme dovute dai singoli condòmini morosi per il pagamento delle quote spettanti per i lavori eseguiti. L'impresa appaltatrice, successivamente all'esecuzione dei lavori e dei vari stati di avanzamento degli stessi,ed a seguito all'avvenuta trasmissione dell'elenco morosi da cui era risultato un debito di una società condomìna dello stabile, aveva chiesto e ottenuto dal tribunale nel 2020 l'emissione nei confronti di quest'ultima di un decreto ingiuntivo. La condomina società morosa si era opposta al decreto ingiuntivo contestando la fondatezza della pretesa creditoria azionata dalla ditta appaltatrice e invocando la nullità del contratto d'appalto, ex art. 1418 c.c., posto a fondamento del decreto ingiuntivo perché contrario alla norma imperativa di cui all'art. 1135 c.c. Eccepiva, quindi, la nullità delle delibere assembleari del 2015, aventi ad oggetto l'aggiudicazione dell'appalto, per non aver previsto l'istituzione del suddetto fondo speciale in violazione dell'art.1135 c.c., e, di conseguenza, la nullità del contratto di appalto. Pertanto, chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo e di essere manlevata dall'amministratore di condòminio da qualunque obbligazione verso la ditta. 

La ditta appaltatrice chiedeva, a sua volta, la conferma del decreto ingiuntivo opposto evidenziando la piena legittimità del contratto d'appalto stipulato con il Condominio. Ciò in quanto, nel contratto di appalto era stato espressamente convenuto, ai sensi dell'art. 1135 c.c., il pagamento dei lavori in modo graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, con conseguente facoltà di istituire il fondo speciale in relazione ai singoli pagamenti dovuti e l'obbligo per la ditta appaltatrice, nell'ipotesi di inadempimento del committente, di agire in via diretta ed esclusiva nei confronti dei singoli condomini morosi, in proporzione alla quota di ciascuno di essi. Il Tribunale ha rigettato l'opposizione della ricorrente ritenendo infondata l'eccezione di nullità del contratto di appalto per violazione dell'art.1135 c.c., a torto qualificato come "norma imperativa" anche nei rapporti esterni al Condominio. È stato osservato dai giudici che ' la nullità' ha principalmente la funzione di impedire che contratti privi di determinati requisiti, ovvero che realizzano un assetto di interessi disapprovato dall'ordinamento stesso, possano produrre effetti giuridici vincolanti e ottenere protezione da parte dell'ordinamento. È stata richiamata, a tal proposito, la giurisprudenza della Corte di Cassazione che ha evidenziato che la violazione di norme imperative, riguardanti il comportamento dei contraenti, può essere fonte di responsabilità delle parti, o meritare la sanzione minore dell'annullamento negoziale ma non di nullità del contratto (Cass. 15099/2021). Il carattere imperativo della norma discende, in particolare, da esigenze di interesse collettivo sottese alla tutela penale, che trascendono quelle di mera salvaguardia patrimoniale dei singoli contraenti perseguite dalla disciplina sulla annullabilità dei contratti (così Cass. n. 10609/2017, Cass. n. 7785/2016 e Cass. n. 2860/2008).Quindi, le parti dell'accordo possono pattuire la rinuncia dell'impresa alla solidarietà passiva, ex art.63 disp. att.c.c., dei condòmini in regola con i pagamenti e che l'impresa, in caso d'inadempimento, può rivolgersi soltanto nei confronti dei proprietari morosi e nei limiti della loro quota. Pertanto, nel caso di specie, il contratto non può essere reputato invalido tenuto conto che la costituzione del fondo sociale sarebbe stata priva di utilità e l'interesse sotteso alla norma in contestazione ugualmente e pienamente soddisfatto. Per queste ragioni il contratto di appalto è stato giudicato ​valido ​e l'opposizione è stata respinta.