I proprietari di locali interrati di un edificio devono partecipare alla spesa per la realizzazione del cappotto termico?

Riferimenti normativi: Artt.1120 - 1121 - 1123 c.c.

Focus: Il cappotto termico realizzato sulle pareti esterne degli edifici condominiali è un intervento di efficientamento energetico che consente di accedere al superbonus con detrazione fiscale del 110%. La sua realizzazione può essere considerata un'innovazione gravosa e/o voluttuaria alla cui spesa devono partecipare tutti i condòmini compresi i proprietari dei locali interrati?

Principi generali: La tecnica del cappotto termico per migliorare la coibentazione dell'edificio consiste in una struttura costituita da elementi edilizi prefabbricati che vengono posati direttamente sulla facciata dell'edificio. Ai sensi dell'art. 1120 c.c. i condomini possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, purché la modificazione materiale non incontri i limiti indicati dalla stessa norma e, quindi, non alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria (Cass. civ., sez. VI, sent. n.11971 del 07/05/2019). L'art. 1121 c.c. disciplina le innovazioni gravose o voluttuarie e prevede che "qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intende sopportarne integralmente la spesa". La Corte di Cassazione, con la recente Ordinanza n.10371 del 20 aprile 2021, si è pronunciata in merito alla partecipazione dei proprietari dei locali interrati di un edificio alla spesa per la realizzazione del cappotto termico. 

Nel caso di specie la controversia è scaturita dall'impugnazione di due delibere assembleari del 2012 con le quali erano state ripartite fra i condòmini le spese straordinarie sostenute per la coibentazione dell'immobile condominiale. Detto intervento edilizio era stato approvato con deliberazione assembleare nel 2011. Le successive delibere del 2012, con le quali erano state ripartite le spese per l'innovazione precedentemente deliberata, sono state impugnate, ai sensi dell'art. 1137 c.c., dai proprietari dei locali interrati. I ricorrenti hanno sostenuto che i lavori eseguiti per la realizzazione del cappotto di coibentazione consistevano in innovazioni gravosele cui spese dovevano essere ripartite, ai sensi dell'art. 1121 c.c., tra i condomini che ne traevano vantaggio, mentre gli stessi dovevano essere esclusi perché l'intervento non era destinato ai loro locali interrati ma solo alle unità immobiliari site nella parte non interrata del fabbricato. Al riguardo, la Suprema Corte, in via preliminare, ha rilevato chela delibera del 2011, con la quale era stato approvato all'unanimità il preventivo dell'impresa appaltatrice, non era stata impugnata dai ricorrenti. Da tale la delibera è nato l'obbligo dei ricorrenti a contribuire alle spese di coibentazione del fabbricato, mentre le impugnate delibere del 10 aprile 2012 e del 2 agosto 2012 avevano unicamente ripartito le relative spese. 

"L'approvazione assembleare dell'intervento, ove si tratti di innovazioni o di lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, mentre la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un'eventuale convenzione)". La Corte di Cassazione, poi, ha affermato che la realizzazione di un "cappotto termico" sulle superfici esterne dell'edificio condominiale, in quanto volta a migliorare l'efficienza energetica dello stesso, non dà luogo ad opera che possa ritenersi suscettibile di utilizzazione separata, agli effetti dell'art. 1121, comma 1, c.c., né, una volta eseguita, configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell'intero fabbricato, sicché le relative spese possano intendersi da ripartire in proporzione dell'uso o da porre a carico del solo gruppo dei condomini che ne trae utilità.Da ciò consegue che se la realizzazione del cappotto termico è deliberata dall'assemblea, al fine della ripartizione delle spese si applica l'art. 1123, comma 1, c.c., per il quale le spese sono sostenute da tutti i condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (Cass. Sez. 2, 25/09/2018, n. 22720; Cass. Sez. 2, 15/02/2008, n. 3854). In conclusione, poiché nel caso di specie il "cappotto termico" da realizzare sulla facciata dell'edificio condominiale, al fine di migliorarne l'efficienza energetica, è un intervento destinato sia all'utilità delle unità immobiliare site nella parte non interrata del fabbricato che dei locali interrati dei ricorrenti, la spesa deve essere ripartita tra tutti i condòmini.