Credito dell'amministratore nei confronti del condominio e decreto ingiuntivo passato in giudicato

Riferimenti normativi: Art.1720 c.c.

Focus: Il passaggio in giudicato del decreto ingiuntivo dell'ex amministratore, che vanta un credito nei confronti del Condominio, consente a quest'ultimo che non si è opposto al decreto ingiuntivo di rimettere in discussione i rendiconti con avanzi di spesa? Sulla questione si è pronunciata la Corte di Cassazione con l'Ordinanza n.21521 del 31 luglio 2024.

Principi generali: Il rapporto tra l'amministratore di condominio ed i condòmini è un contratto di mandato oneroso. Come chiarito dai giudici di legittimità, con sentenza n. 14197/2011, "l'amministratore di condominio, salvo quanto previsto dagli artt.1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti, non ha un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore". Di conseguenza, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché il principio di cui all'art.1720 c.c., secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario, deve essere coordinato con la disciplina specifica del condominio secondo la quale il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea.

Il caso, sul quale si è pronunciata la Corte di Cassazione con l'Ordinanza n.21521 del 31 luglio 2024, è scaturito dall'appello presentato da un ex amministratore di condominio avverso la sentenza del Tribunale che, accogliendo la domanda del Condominio, lo aveva condannato a restituire l'importo di €.11.564,41 quale residuo di gestione relativo agli esercizi 2000-2005. L'amministratore aveva eccepito già in primo grado di aver ottenuto un decreto ingiuntivo per la restituzione di somme anticipate nell'interesse del Condominio e che il decreto ingiuntivo essendo passato in giudicato, in quanto non opposto dal Condominio, precludeva ogni ulteriore pretesa da parte di quest'ultimo. La Corte d'Appello aveva respinto l'eccezione di passaggio in giudicato del decreto ingiuntivo, sollevata dall'amministratore, negando qualsiasi connessione tra i due giudizi, essendo l'uno un giudizio monitorio di accertamento di un diritto di credito dell'amministratore che aveva chiesto la restituzione delle somme anticipate e dei compensi per l'attività svolta, e l'altro un giudizio di cognizione, fondato sulla responsabilità professionale dell'amministratore revocato dall'incarico, con il quale il condominio mirava ad ottenere la restituzione dei documenti e dell'avanzo di cassa. L'ex amministratore ha impugnato la sentenza d'appello con ricorso in Cassazione ribadendo la non ammissibilità della domanda formulata dal Condominio per la restituzione dell'avanzo di cassa, essendosi formato il giudicato sul decreto ingiuntivo, ed eccependo che i giudici di secondo grado avevano accolto la domanda del Condominio sulla base dei documenti giustificativi prodotti in giudizio, in violazione del giudicato. 

La Cassazione ha ritenuto fondati i motivi del ricorso precisando che rientra nelle specifiche funzioni dell'amministratore, previste dalla legge (artt. 1130, n. 3 e 1135, n. 3 c.c.) e, più in generale, nella disciplina del rapporto di mandato che intercorre tra questi e i condomini (art. 1720 c.c.), chiedere il rimborso, quando sia cessato dall'incarico, delle somme anticipate nell'interesse del condominio nel corso della sua gestione e risultanti dalla deliberazione di approvazione del rendiconto. Nel caso di specie sia la pretesa azionata in via monitoria dall'ex amministratore, oggetto del giudicato esterno, che la domanda introdotta con il ricorso traevano origine dal medesimo rapporto di mandato e si fondavano sui medesimi consuntivi che il Condominio aveva inizialmente approvato e che erano stati riesaminati in corso del giudizio dal consulente tecnico di ufficio nell'ambito della valutazione dell'avanzo di cassa. Pertanto, le risultanze di quei rendiconti non potevano essere rimesse in discussione, come richiesto dal Condominio che non si era opposto al decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti, ed era da escludere che la richiesta del Condominio si fondasse su un'ipotesi di responsabilità professionale dell'amministratore, come invece sostenuto dalla Corte di appello, essendo inconciliabile l'accertamento di un debito a carico dell'ex amministratore con l'accertata sussistenza di un credito in capo a quest'ultimo sulla base dei medesimi presupposti e sui medesimi documenti dedotti in giudizio. Perciò la sentenza è stata cassata respingendo la domanda del Condominio, volta ad ottenere la restituzione degli avanzi di cassa della gestione condominiale, condannandolo al pagamento delle spese processuali.