Coronavirus: blocco agli sfratti e alle liberazioni degli immobili all’asta

Tra le varie disposizioni emanate per contrastare l'emergenza epidemiologica da COVID-19, il decreto Cura Italia ha emanato una serie di disposizioni che impattano sul settore giudiziario, prevedendo, sino al 15 aprile, il differimento delle udienze e la sospensione dei termini nei procedimenti civili e, sino al 30 giugno 2020, la sospensione delle esecuzioni civili.

In particolare, ai sensi dell'art. 83 del d.l. 18/2020, dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 le udienze dei procedimenti civili e penali pendenti presso tutti gli uffici giudiziari sono rinviate d'ufficio a data successiva al 15 aprile 2020; per lo stesso arco temporale è sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali.

Ai sensi del successivo art. 103, comma 6, l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020.

Tali disposizioni hanno un'inevitabile ripercussione sugli sfratti immobiliari, in linea con la ratio legis degli interventi governativi, volti a limitare gli spostamenti per arginare l'emergenza sanitaria con la inevitabile impossibilità, per i potenziali sfrattati, di potersi muoversi, nell'immediato, per cercare nuove abitazioni.

Con specifico riguardo agli sfratti che, sebbene già intimati, devono ancora essere convalidati, i relativi procedimenti potranno subire dei rallentamenti e il locatore potrebbe dover attendere qualche mese prima di avere un provvedimento esecutivo di rilascio dell'immobile. 

Difatti, il rinvio d'ufficio e la sospensione dei termini processuali dal 9 marzo sino al 15 aprile implica che le citazioni già programmate in questo arco temporale per la convalida degli sfratti, così come qualsiasi altra udienza che debba tenersi nel corso di questo cuscinetto temporale e che sia connessa al rilascio di un immobile, saranno necessariamente rinviate a data successiva al 15 aprile.

Non sono esclusi ulteriori rinvii anche successivamente al 15 aprile, posto che lo stesso decreto Cura Italia prevede che per il periodo dal 16 aprile al 30 giugno 2020 i capi degli uffici giudiziari,sentitile diverse autorità interessate, al fine di evitare assembramenti all' interno dell' ufficio giudiziario e contatti ravvicinati tra le persone, potranno prevedere un ulteriore rinvio delle udienze a data successiva al 30 giugno 2020.

In relazione, invece, agli sfratti che siano stati già convalidati e che, quindi, devono essere solo portati ad esecuzione, l'art. 103 ne dispone la sospensione sino al 30 giugno prossimo.

Ne deriva che le richieste di sfratto non devono essere presentate all'ufficiale giudiziario sino al 30 giugno e, quelle già programmate entro questa data, saranno rinviate a data da destinarsi (è prassi di molti uffici UNEP quella di prevedere che, dopo il 30 giugno, ad ogni richiesta, seguirà un verbale senza accesso con il quale, dato atto della mancata esecuzione nel giorno già fissato, sarà indicata una nuova data per l'accesso forzato).

Vi è da segnalare che il sesto comma dell'articolo 103, prevedendo esplicitamente la sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, ha una portata applicativa molto ampia: ad essere sospesi non saranno solo gli sfratti – di immobili ad uno abitativo o commerciali – legati ad una finita locazione o ad un'accertata morosità, ma si avrà la sospensione di qualsiasi procedura volta alla liberazione di un immobile, come ad esempio l'esecuzione di un'ordinanza di liberazione disposta dal giudice dell'esecuzione a seguito della programmata vendita di un immobile all'asta. 

Difatti, alla luce degli attuali decreti ministeriali – che limitano fortemente gli spostamenti delle persone fisiche al di fuori dei comuni di residenza, salvo che per gli spostamenti motivati da comprovate esigenze lavorative o situazioni di necessità ovvero spostamenti per motivi di salute – non è possibile ritenere che le ordinanze di liberazione degli immobili disposte dal giudice dell'esecuzione in data antecedente all'emergenza sanitaria possano rientrare tra i motivi legittimanti gli spostamenti delle persone, per il grave danno che potrebbe conseguirne alla salute pubblica.

Sul punto, già qualche giorno prima che il decreto Cura Italia disponesse la generalizzata sospensione, alcuni Tribunali – accogliendo le istanze pervenute dai debitori e/o da altri occupanti dell'immobile esecutato, impossibilitati, a causa della diffusa pandemia, a trovare soluzioni alternative sino alla cessata emergenza Covid-19 – hanno disposto il differimento del termine ultimo concesso per la liberazione degli immobili, ribadendo il principio per cui il diritto dell'acquirente di un immobile venduto all'asta di entrare in possesso dello stesso non può prevalere sulla tutela della salute pubblica nazionale ed internazionale.

Si prevede, quindi, che, anche per queste fattispecie, ai debitori possa essere concesso di abitare l'immobile sino alla chiusura dell'emergenza sanitaria e, probabilmente, anche oltre, in quanto l'attuale pandemia impedisce, a chiunque abbia un'esecuzione in corso ed un'ordinanza di liberazione dell'immobile da rispettare, di riuscire, nell'immediato, a reperire una soluzione alternativa.