Contratto preliminare, vendita beni immobili: tra disciplina e casistica

Inquadramento normativo: Artt. 1351, 1359, Art. 1477 c.c., 2645 bis, 2932 c.c.; L. 39/1989, Artt. 1754, 1759 c.c.; Art. 1176 c.c.

Contratto preliminare: Il contratto preliminare è il contratto con cui le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo. Tale contratto, a pena di nullità, deve essere stipulato nella stessa forma del successivo contratto definitivo. Ne consegue che quando oggetto dell'obbligo a contrarre sia la stipulazione di una compravendita di beni immobili, il contratto preliminare dovrà essere redatto per atto pubblico. In tali casi, il contratto preliminare verrà trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c.

Trascrizione: Con la trascrizione del contratto preliminare, il contratto definitivo, stipulato successivamente tra le parti, sarà opponibile ai terzi a far data dalla trascrizione del preliminare. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare.

Preliminare vendita immobiliare e mutuo: Le parti che sottoscrivono un contratto preliminare con cui si obbligano a stipulare il definitivo contratto di compravendita immobiliare, possono subordinare gli effetti del primo contratto alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito. Tale patto non è invalido dal momento che non è escluso che il contratto preliminare possa essere sottoposto a condizione. Infatti, i negozi ai quali non è consentito apporre condizioni sono indicati tassativamente dalla legge. La condizione in questione (ossia la concessione del mutuo) è, d'altro canto, ammissibile perché essa non è una condizione meramente potestativa, ossia l'avveramento dell'evento (concessione del mutuo) non è condizionato alla sola volontà del promissario acquirente. 

E ciò in considerazione del fatto che:

• la concessione del mutuo dipende, da un lato, dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la relativa pratica, dall'altro, dall'istituto di credito erogante il mutuo (la cui decisione costituisce un evento esterno alla volontà del promissario acquirente);
• il promissario acquirente ha interesse all'avveramento della condizione;
• l'eventuale omissione di approntare la pratica per la concessione del mutuo, da parte di quest'ultimo, costituendo una condotta contraria a buona fede, può essere fonte di responsabilità e come tale, quindi, non rientrante nell'ambito delle condizioni meramente potestative, ma piuttosto in quello degli obblighi giuridici (Cass., n.10074/1996, Rv.500605; conf. Cass., n.23824/2004, Rv. 578807,Cass. civ., n. 22046/2018).

Per i motivi suddetti, secondo la giurisprudenza, la condizione, di cui stiamo discorrendo, è configurabile in quelle "miste" (Cass. civ., n. 22046/2018).

Inadempimento di una delle parti nella conclusione del contratto definitivo: La parte che ha interesse alla stipulazione del contratto definitivo, laddove l'altra parte risulti inadempiente, può agire in giudizio per ottenere una sentenza che tiene luogo del contratto non concluso, ossia, una sentenza-contratto. In tali casi, se inadempiente è il promittente venditore, il pagamento del prezzo ancora dovuto (dal promissario acquirente), pur conservando la sua originaria natura di prestazione essenziale del compratore, assume anche il valore e la funzione di una condizione sospensiva dell'effetto traslativo. In buona sostanza, il trasferimento di proprietà potrà essere precluso, nel caso di omesso pagamento nel termine fissato dalla sentenza, o, in mancanza di tale termine, nel caso di pagamento in un lasso di tempo tale da far assumere al ritardo del promissario compratore i caratteri di un inadempimento di non scarsa importanza per il venditore e rendere, così, l'adempimento tardivo contro la volontà di quest'ultimo un adempimento impossibile (Cass. civ., n. 20226/2018).

Rifiuto a stipulare del promissario acquirente e certificato di agibilità o abitabilità: Il promittente venditore deve consegnare al promissario acquirente tutti i documenti relativi all'immobile, quali i certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia. Tale obbligo grava ex lege sul venditore. Con l'ovvia conseguenza che sarà legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo di detti documenti. La legittimità di tale rifiuto discende dal fatto che l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene. Inoltre, si fa rilevare che la legittimità del rifiuto del promissario compratore a stipulare il definitivo, in tali ipotesi, non viene meno neppure se il mancato rilascio dipende dall'inerzia del Comune, dal momento che il promittente venditore ha l'obbligo di attivarsi per ottenere tutti i documenti necessari per rendere l'immobile idoneo alla sua funzione (ex plurimis, Cass. civ., n.15969/2000; n. 16216/2008, n. 2438/216)

Contratto preliminare e provvigione del mediatore: Nel caso in cui le parti sono state messe in contatto, per la conclusione del contratto di compravendita di beni immobili, da un mediatore immobiliare, al quale le stesse parti hanno conferito il relativo incarico, esse sono tenute a corrispondere a quest'ultimo la provvigione, indipendentemente dalla stipula del contratto definitivo. E ciò in considerazione del fatto che il diritto alla provvigione del mediatore, in tali ipotesi, matura nel momento della sottoscrizione del contratto preliminare (Cass. civ., n. 23412/2018).