Contratto di multiproprietà: obblighi del venditore e diritti dell'acquirente

Inquadramento normativo: Artt. 69-81 D.Lgs. n. 206/2005, Art. 2 D.Lgs. N. 79/2011

Contratto di multiproprietà: Il contratto di multiproprietà è un contratto con cui un soggetto acquista, per un periodo superiore ad un anno e dietro pagamento di un corrispettivo, il diritto di godimento turnario di uno o più immobili.

Informazioni precontrattuali: Prima della stipulazione del contratto di multiproprietà, l'acquirente deve ricevere dal venditore le seguenti informazioni, in modo chiaro e adeguato:

• la descrizione dettagliata dell'immobile oggetto del contratto o nel caso in cui il contratto riguardi una serie di beni, la descrizione appropriata di tali beni e della loro ubicazione;
• l'indicazione dell'ubicazione del predetto immobile;
• l'indicazione dei servizi (ad esempio elettricità, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti) a cui l'acquirente ha o avrà accesso e le relative condizioni,
• l'indicazione di eventuali strutture comuni, quali piscina, sauna, ecc., a cui l'acquirente ha o potrà avere accesso e relative condizioni,
• la descrizione di tutti i costi connessi al contratto di multiproprietà;
• l'indicazione di eventuali spese relative a ipoteche, privilegi o altri gravami registrati sul bene;
• la descrizione delle modalità di esercizio dei diritti dell'acquirente, nonché delle modalità della risoluzione del contratto e delle conseguenze di tale risoluzione;
• l'indicazione delle modalità con cui sono organizzate la manutenzione, le riparazioni del bene e la gestione dello stesso;
• l'indicazione dell'eventuale possibilità di risoluzione extragiudiziale per eventuali controversie insorgende.

Tali informazioni sono fornite all'acquirente su supporto durevole (quale per esempio l'email) e sono redatte nella lingua italiana e in una delle lingue dello Stato dell'Unione europea in cui l'acquirente risiede oppure di cui è cittadino.  

Focus: Le suddette informazioni costituiscono parte integrante e sostanziale del contratto di multiproprietà e non possono essere modificate, salvo che per accordo esplicito tra le parti o per circostanze eccezionali, indipendenti dalla volontà del venditore, le cui conseguenze non avrebbero potuto essere evitate neanche con la dovuta diligenza. In tali casi, le modifiche sono comunicate all'acquirente, prima della conclusione del contratto, per iscritto o mediante altri mezzi facilmente accessibili all'acquirente (e che comunque consentano la conservazione nel tempo).

Requisiti del contratto: Il contratto di multiproprietà deve essere redatto i) in forma scritta, a pena di nullità, ii) nella lingua italiana e in una delle lingue dello Stato dell'Unione europea in cui l'acquirente risiede oppure di cui è cittadino. L'oggetto del contratto deve essere ben determinato. In caso di oggetto indeterminato o indeterminabile, il contratto di multiproprietà sarà nullo.

Casistica: Nel contratto di multiproprietà va individuata in concreto la quota di ciascun comproprietario come effettiva entità della partecipazione al godimento dell'alloggio, con l'ovvia conseguenza che il preliminare avente ad oggetto una quota di multiproprietà, poiché deve presentare tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo, deve recare l'indicazione anche della predetta quota nella sua effettiva misura o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale, incidendo tali elementi sulla determinatezza o determinabilità dell'oggetto del contratto […] e non risultando quindi sufficiente l'indicazione del solo periodo di godimento dell'immobile riservato al promissario acquirente (Cass. civ., Sez. II, 16/03/2010, n. 6352, Tribunale Milano, sentenza, 17 luglio 2017). La mancanza di tale indicazione, infatti, renderà nullo il contratto preliminare per indeterminatezza o indeterminabilità dell'oggetto. È stato, altresì, ritenuto nullo, per indeterminatezza e indeterminabilità dell'oggetto, il contratto di multiproprietà privo dell'identificazione dell'immobile e caratterizzato dall'indicazione generica del periodo dell'anno in cui l'acquirente potrà esercitare il diritto di godimento (Tribunale Bologna, sentenza, 19 gennaio 2009, , Tribunale Milano, sentenza, 17 luglio 2017).

Ulteriori informazioni contenute nel contratto di multiproprietà: Il contratto di multiproprietà contiene, oltre alle informazioni precontrattuali suddette, anche l'indicazione dell'identità, del luogo di residenza e la firma di ciascuna delle parti; l'indicazione della data e del luogo di conclusione del contratto; clausole relative al diritto di recesso, alla durata del periodo di recesso, al divieto di versare acconti durante il periodo di recesso. Tali clausole devono essere discusse e sottoscritte separatamente dall'acquirente.

Diritto di recesso: L'acquirente può esercitare il diritto di recesso entro 14 giorni:

• dal giorno della conclusione del contratto definitivo o del contratto preliminare o
• dal giorno in cui l'acquirente stesso riceve il contratto definitivo o il contratto preliminare, se posteriore alla data di stipulazione.

Il diritto di recesso potrà essere esercitato senza necessità di specificarne il motivo.

Focus: Sono nulle le clausole contrattuali o i patti aggiunti che prevedono la rinuncia dei diritti riconosciuti all'acquirente in materia di multiproprietà o che prevedono limitazioni di responsabilità a carico del venditore.

Casi internazionali: Per le controversie che possono sorgere in merito all'interpretazione o all'esecuzione del contratto di multiproprietà, la competenza territoriale inderogabile è del giudice del luogo di residenza o di domicilio dell'acquirente, se i beni sono ubicati nel territorio dello Stato.

Se le parti hanno scelto di applicare una legge diversa da quella italiana, all'acquirente devono comunque essere riconosciute le condizioni di tutela della legge italiana. Tali condizioni di tutela sono garantite anche quando la legge applicabile è quella di un paese extracomunitario, purché:

• il contratto di multiproprietà abbia ad oggetto immobili situati sul territorio nazionale o di uno Stato dell'Unione europea;
• il venditore svolga attività commerciali o professionali in Italia o in uno Stato dell'Unione europea;
• il venditore diriga tali attività, con qualsiasi mezzo, verso l'Italia o uno Stato dell'Unione europea.

In questi ultimi due casi, il contratto di multiproprietà deve rientrare nell'ambito delle predette attività del venditore.