Condotta fognaria condominiale: occlusione e risarcimento danni

Riferimenti normativi: Art. 2051 c.c.

Focus: La quotidianità e le nostre abitudini sono cambiate a seguito del monito " Restate a casa" adottato dal Governo per evitare il contagio epidemiologico da Covid-19. Il cambiamento di abitudini ha riportato in auge la problematica riscontrata recentemente in alcuni condomìni in cui si è verificata l'occlusione della condotta fognaria condominiale a causa dell'uso improprio dei servizi igienici degli appartamenti, utilizzati spesso per gettare guanti e altri materiali infettati dal virus nella convinzione di eliminare alla fonte ogni possibile veicolo di contagio. L'occlusione della condotta fognaria può essere fonte di danni per i condòmini proprietari delle botteghe e delle cantine sottostanti al complesso condominiale, a causa della fuoriuscita di liquame, all'allagamento dei locali oltre che alle esalazioni maleodoranti. Chi risponde, in tal caso, dei danni subiti da tali condòmini?

Principi generali: Dei danni derivanti dalla fogna condominiale, in quanto parte comune, risponde sempre il condomìnio salvo prova della responsabilità in capo ad una persona  (Tribunale di Bari sentenza n.1890 del 30/05/2011). Come afferma la giurisprudenza il condomìnio in quanto custode delle parti comuni ne è responsabile e risponde dei danni che da queste provengono alle singole proprietà esclusive, ai sensi dell'art. 2051 codice civile (Corte di Cassazione sentenza n.10898 dell'8 Maggio 2013). 

Quindi, il condòmino che ha subito un danno può avanzare domanda di risarcimento nei confronti del suo condomìnio per il ristoro dei danni subiti, perché << la fattispecie di cui all'art. 2051 c.c., individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa, per cui è sufficiente per l'applicazione della stessa che sussista il rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, indipendentemente dalla pericolosità attuale o potenziale della cosa stessa, senza che, al riguardo, abbia rilevanza la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza >> (Cassazione, sentenza n.2482 dell'1 febbraio 2018).

Il caso: Per comprendere meglio i fatti va richiamato un caso sul quale si è pronunciato il Tribunale di S. Maria Capua Vetere con sentenza n. 2458 del 18 dicembre 2013. Nella fattispecie la proprietaria di locali a piano terra dello stabile, a fronte dei danni subiti a seguito della rottura della condotta fecale, ha impugnato, dinanzi al citato Tribunale, una sentenza di primo grado emessa nei suoi confronti dal giudice di pace che aveva respinto la richiesta di risarcimento dei danni, avanzata nei confronti del condomìnio. Il giudice di pace, infatti, aveva constatato che i danni erano stati determinati dalla caduta, all'interno di un appartamento dell'edificio condominiale, di un oggetto pesante nel "water", oggetto che aveva causato la rottura della condotta. 

Sulla base di tale accertamento, il giudice aveva puntualizzato che il fatto del terzo (proprietario dell'appartamento, ove si stavano svolgendo lavori di ristrutturazione, nel quale la caduta di un oggetto pesante nel water ha prodotto, come effetto, la rottura della condotta fecale che ha provocato danni ai locali a piano terra di proprietà della condòmina) esclude la responsabilità del soggetto tenuto alla custodia della cosa fonte di danno, e, quindi, nel caso di specie, del condomìnio. Il Tribunale di S. Maria Capua Vetere ha condiviso le conclusioni della sentenza di primo grado alla luce dell'interpretazione dell'art.2051 cod. civ. il quale dispone che " il condomìnio è responsabile per il danno cagionato da cose in custodia salvo che provi il caso fortuito" ( Cass. Civ., sez.III, 19/05/2011, n.11016). La sentenza, quindi, evidenzia che da un lato incombe a chi chiede il risarcimento dei danni subiti dimostrare il nesso causale fra la cosa e l'evento lesivo che si è verificato, come ribadito dalla giurisprudenza (Tribunale di Bari sent. n.3424 del 20/06/2016); dall'altro lato incombe sul condomìnio la prova del caso fortuito, cioè il verificarsi di un fatto imprevedibile ed inevitabile, per sottrarsi dalla propria responsabilità.

Nel caso in cui il condomìnio abbia stipulato un'assicurazione globale del fabbricato, l'amministratore, se tra i sinistri coperti dalla polizza rientrano i danni derivanti dalla fognatura condominiale, deve fare la denuncia del sinistro all'assicurazione. L'intervento dell'assicurazione che consente all'assicurato di rivalersi del pregiudizio economico conseguente al sinistro non elimina, tuttavia, la responsabilità del condomìnio. Infatti, se l'assicurazione ritiene che il sinistro non sia compreso nella polizza può rifiutarsi di pagare, e, in tal caso, il condòmino danneggiato potrà agire contro il condomìnio per ottenere il risarcimento del danno.