Bacheca digitale nuovo strumento di comunicazione al servizio dei condomìni

Riferimenti normativi: Artt.1130 - 1136 c.c.

Focus: Nella gestione di un edificio condominiale la comunicazione tra l'amministratore ed i condòmini riveste un ruolo importante. Sino ad oggi per le comunicazioni è stata utilizzata la bacheca tradizionale collocata all'interno dell'androne condominiale, soppiantata successivamente dalle e-mail e dal sito del condominio. Attualmente, a fronte di una tecnologia sempre più avanzata, una valida alternativa di più facile utilizzo è rappresentata dalla bacheca condominiale digitale che assicura una comunicazione veloce ed efficiente con l'amministratore e che segnala eventuali problemi o disagi di interesse condominiale, come anomalie nel funzionamento degli impianti.

Principi generali: La funzione della bacheca digitale è la stessa della bacheca tradizionale, cioè comunicare messaggi d'interesse condominiale (relativi, ad esempio, allo svolgimento dell'assemblea condominiale o guasti improvvisi agli impianti di riscaldamento, idrico ecc.) ma con il vantaggio di una comunicazione più veloce. 

Per questo motivo la bacheca digitale condominiale è posizionata nei luoghi di accesso al condomìnio o di maggior uso comune affinché la comunicazione sia visibile a tutti in tempo reale.Quanto in essa affisso può essere facilmente conosciuto non solo dai condòmini ma da tutti coloro che accedono, a qualsiasi titolo, nei locali in cui la bacheca è collocata (come visitatori, familiari, agenti immobiliari, potenziali acquirenti o conduttori, lavoratori e fornitori). Pertanto, nel rispetto della privacy di ogni condòmino, l'utilizzo di spazi condominiali accessibili a terzi è giustificato solo per una più efficace comunicazione di eventi di interesse comune. Al contrario, nel caso in cui siano trattati affari che comportano il trattamento di dati personali di condòmini individuati specificatamente (come, ad esempio, sollecitazioni di pagamento) è necessaria una comunicazione individualizzata o la discussione in assemblea (cfr. Garante privacy, Amministrazione dei condomini, 18 maggio 2006, doc. web 1297626). L'installazione di una bacheca digitale consiste in un monitor, anche touch screen, di solito collegato con un terminale remoto, che consente di pubblicare in formato digitale annunci e avvisi. A seconda del tipo di dispositivo che si sceglie di installare la bacheca può essere provvista di audio garantendone, in tal modo, la fruibilità anche da parte dei soggetti non vedenti e può essere integrata con il sito internet condominiale eventualmente in uso. Inoltre, i condòmini possono interagire con la stessa scaricando un'app sul proprio computer o sullo smartphone.

I costi per l'installazione e gestione delle bacheche digitali sono superiori rispetto a quelli delle bacheche tradizionali ed è necessario sottoscrivere contratti ad esecuzione periodica per la loro manutenzione e l'aggiornamento. Tali costi, però, potrebbero essere coperti dai proventi scaturenti dall'uso della bacheca digitale come strumento pubblicitario di comunicazione. Infatti, la pubblicità di negozi, aziende, imprese, enti pubblici e privati, potrebbe essere proiettata sul monitor per sponsorizzare la loro attività, proponendo ai condòmini offerte, sconti, o avvisandoli di eventi ed appuntamenti nel quartiere. In tal caso, quindi, la bacheca condominiale digitale sarebbe un servizio gratuito pagato dalle pubblicità che possono anche risultare utili ai fruitori del servizio. In quest'ottica l'amministratore, in quanto mandatario dei condòmini, può procedere all'installazione della bacheca ottimizzando, ai sensi dell'art. 1130, primo comma n. 2, c.c., l'uso delle cose comuni, anche mediante l'erogazione di spese a ciò necessarie. In ogni caso, però, spetta all'assemblea condominiale deliberare l'installazione di una bacheca. Poiché non si tratta di innovazione, in quanto l'installazione di una bacheca non comporta l'uso delle parti comuni per fini diversi da quelli precedenti (Cass. 26 maggio 2006 n. 12654) la decisione sull'installazione della bacheca potrà essere assunta, in prima convocazione, dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, comma 2, c.c.). Mentre, in seconda convocazione, sarà sufficiente un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio e un terzo dei partecipanti al condomìnio (art. 1136, comma 3, c.c.). Questa nuova modalità di interazione consente di svolgere un'amministrazione più attenta e vicina ai condòmini ed è già presente in molte realtà del territorio nazionale. Tuttavia, non sarà facile ai condòmini adeguarsi specie per i più refrattari all'uso delle moderne tecnologie.