Assemblee condominiali: ruolo del Presidente e del Segretario

Riferimenti normativi: Artt.1136-1137 c.c.

Focus: Il Presidente e il segretario nominati in assemblea condominiale sono figure che rivestono un ruolo rilevante ai fini del corretto funzionamento dell'assemblea, ma sono previste dal legislatore o solo dalla prassi condominiale?

Principi generali: L'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile era l'unica disposizione che menzionava espressamente la figura del presidente di assemblea in ambito condominiale. Secondo la norma in questione, applicata fino al 2012, il presidente aveva il compito di dirimere le questioni che potevano insorgere tra i comproprietari di un'unità immobiliare indivisa che non si erano preventivamente accordati su chi di loro dovesse rappresentarli in seno all'assemblea, estraendo a sorte il loro rappresentante. Con la riforma del condomìnio (legge n.220/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013), l'art. 67 è stato modificato e non fa più alcun riferimento alla figura del presidente dell'assemblea condominiale. Di conseguenza, tranne che le figure del Presidente e del segretario siano previste dal regolamento di condomìnio, rientra nella prassi condominiale procedere in assemblea alla nomina congiunta del Presidente e del Segretario, dopo la verifica dei presenti e della loro legittimazione a partecipare alla riunione. La mancata nomina o eventuali irregolarità riferite all'elezione di Presidente e Segretario non possono inficiare le deliberazioni assunte poiché, ai fini della validità dell'assemblea condominiale, la loro nomina non è obbligatoria, non essendo prevista, a pena di nullità, da alcuna norma di legge. Infatti, l'unico requisito richiesto dalla legge per la validità delle deliberazioni condominiali è il rispetto delle doppie maggioranze, di teste e di millesimi, richieste per le varie approvazioni in prima o seconda convocazione.

Nomina prevista dal regolamento condominiale: Nel caso in cui un regolamento di condomìnio prescriva la nomina di tali figure e l'assemblea decida di svolgere la riunione senza eleggere Presidente e Segretario, la delibera, in quanto contraria ad una norma regolamentare, è annullabile e l'annullabilità può essere fatta valere in ogni tempo, ai sensi dell'art. 1137 c.c. Inoltre, la disposizione regolamentare che obbliga l'assemblea a nominare un Presidente non comporta l'automatica annullabilità del verbale redatto sotto la direzione del Presidente nominato e soltanto da questo non firmato (Cass. n. 27163/2017).

Ciò premesso, può essere nominato presidente solo un avente diritto alla convocazione ed al voto, pertanto è escluso che possa essere l'amministratore di condomìnio, a meno che esso non sia anche condòmino e ciò non sia vietato dal regolamento del condomìnio. Il Presidente verifica che tutti condòmini siano stati convocati in assemblea, verifica le deleghe, i quorum costitutivi, allontana i non legittimati a partecipare in assemblea, dirige la discussione su ogni punto dell'ordine del giorno, verifica i quorum deliberativi, la regolarità della deliberazione, detta al segretario il contenuto del verbale e sottoscrive il verbale redatto dal segretario. In pratica vengono applicate al condomìnio, in via analogica, le norme dettate in materia di assemblea societaria e tra queste, in particolare, l'art. 2371 c.c. Una pronuncia della Suprema Corte (Cass. 24132/2009) ha delineato ulteriormente i compiti del presidente ed ha affermato che il presidente dell'assemblea cura che gli interventi siano contenuti entro i limiti ragionevoli. Ne consegue che il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti della discussione.

Nomina del segretario:Al pari del presidente, anche il segretario non è figura prevista e disciplinata dal legislatore. Tuttavia, come rilevato anche in dottrina, l'esistenza del segretario si evince dal disposto dell'art. 1136, ultimo comma, cod. civ. laddove dispone che "delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore". La carica di segretario può essere assunta da chiunque: un condòmino, un rappresentante del condòmino munito di delega, un terzo presente. Lo stesso presidente eletto dall'assemblea può assumere l'incarico cumulando in tal modo i due uffici. Se previsto dal regolamento di condomìnio, che ne contempla la figura, la nomina del segretario spetta in primo luogo all'assemblea dei condòmini, i quali, oltre al presidente, eleggono anche la persona alla quale attribuire le relative funzioni. In altri casi, la nomina è invece prerogativa del Presidente eletto dai condòmini, il quale individua una persona di sua fiducia chiamandolo tra i presenti. Nulla osta all'assunzione dell'ufficio di segretario da parte dell'amministratore. Però, se vi è un espresso divieto sancito nel regolamento condominiale, l'amministratore dovrà astenersi dall'accettare la nomina, pena l'eventuale annullabilità della deliberazione assunta in violazione della norma regolamentare. 

Parte della dottrina, tenuto conto del fatto che "il segretario è uno dei depositari della reale volontà dell'assemblea e risponde del contenuto del verbale" considera comunque opportuno per l'amministratore declinare l'invito ad assumere il ruolo di segretario soprattutto per evitare possibili doglianze dei partecipanti nella redazione del processo verbale, potendo quest'ultimo non rivelarsi pienamente conforme alla concreta e reale volontà espressa dai condomini riuniti in assemblea. Il compito principale del segretario è di redigere il verbale dell'assemblea, curandone la trascrizione nell'apposito registro, così come gli viene dettato dallo stesso presidente al quale spetta ogni eventuale integrazione dello stesso verbale, da realizzarsi con integrazione scritta e sottoscritta in calce. I compiti del presidente e del segretario si concludono con il termine dell'assemblea e la sottoscrizione del verbale che viene riconsegnato all'amministratore.

Valore del verbale: La Suprema Corte, con ordinanza n.11375/2017, ha attribuito al verbale valore di prova legale, sebbene la sottoscrizione del presidente e del segretario sia limitata a provare la provenienza delle dichiarazioni dei sottoscrittori, senza estendersi, però, al contenuto della scrittura, cioè alla veridicità delle delibere, per impugnare le quali l'onere probatorio è a carico del condòmino interessato, ex art. 1137 c.c., che in sede di impugnazione può far ricorso a qualsiasi mezzo di prova. In conclusione, quindi, eccetto il caso in cui sussista un regolamento di condominio che obblighi l'assemblea condominiale a nominare il Presidente e il Segretario, in tutte le altre ipotesi, in mancanza di nomina, è sufficiente che tutti i partecipanti alla riunione sottoscrivano il verbale assembleare, con relativi allegati, affinché lo stesso verbale, con le delibere ivi contenute, possa ritenersi valido.