Amministratore di condominio: obbligo di rendiconto di gestione e inadempimento

Riferimenti normativi: Artt. 1129-1130, n.10, c.c.

Focus: Il rendiconto annuale di gestione da parte dell'amministratore del condomìnio ha un ruolo determinante al fine della ripartizione delle spese condominiali. La presentazione del rendiconto annuale rientra tra i doveri che un amministratore accetta di assolvere nel momento in cui è nominato, la cui disciplina è contenuta nell'art. 1130 n.10 del codice civile il quale stabilisce che "l'amministratore rediga e presenti all'assemblea condominiale, per la relativa approvazione, il rendiconto annuale della gestione entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio". L'inadempimento di tale obbligo può portare alla revoca giudiziale per gravi irregolarità nella gestione e al disconoscimento del compenso dell'amministra-tore. Per meglio comprendere l'importanza di tale adempimento è necessario delineare il contenuto di quest'atto.

Principi generali: Il rendiconto condominiale è quell'atto complesso, predisposto dall'amministratore e sottoposto all'assemblea per l'approvazione, costituito da più documenti specificamente individuati dall'art.1130-bis, comma 1, cod.civ. In particolare si compone:di un registro di contabilità; di un riepilogo finanziario; di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. 

Nel registro di contabilità sono annotate tutte le entrate e le uscite effettivamente avvenute, secondo il criterio di cassa, riguardanti l'anno di gestione oggetto di rendicontazione. Nel riepilogo finanziario è annotata la situazione economico finanziaria complessiva del condomìnio, mentre la nota sintetica esplicativa serve a dare chiarezza espositiva ai dati numerici ivi citati.Il rendiconto, in altri termini, deve contenere "le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve" e deve essere redatto in modo tale da consentire l'immediata verifica del suo contenuto.

Obblighi dell'amministratore e revoca per inadempimento: L'amministratore del condominio, dunque, è revocabile su iniziativa dei condòmini laddove ometta, sic et simpliciter, di presentare il rendimento del conto, ai sensi dell'art.1130 bis cod. civ., entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell'esercizio finanziario. Se l'assemblea dei condòmini non provvede alla revoca, sarà l'autorità giudiziaria a disporla, su istanza di uno o più condòmini ai sensi dell'art. 1129, comma 11,c.c. Prima di procedere alla revoca dell'amministratore per l'inadempimento del predetto obbligo occorre esaminare, da una parte, le modalità di tenuta della contabilità condominiale e, dall'altra, l'effettiva garanzia – per ciascun condòmino – di esercitare il diritto di accesso agli atti contabili.

Nel caso in cui l'amministratore prova di essersi trovato nella condizione di non poter adempiere al dovere di redazione del rendiconto non si può procedere alla revoca.

Tale è la fattispecie esaminata dal Tribunale di Palermo con Decreto del 22 aprile 2016, pronunciatosi in senso sfavorevole al condominio, in cui l'amministratore ha documentato che " la situazione di emergenza dovuta alla gestione ed esecuzione delle opere straor-dinarie di rifacimento del prospetto condominiale lo ha indotto a darvi immediatamente priorità rispetto alla redazione del rendiconto consuntivo".Ciò lo giustifica dal dovere di curare la presentazione della rendicontazione gestionale secondo i termini imposti dal codice civile. Il collegio giudicante ha precisato che, in una materia nella quale il potere di revoca può essere esercitato, in via ordinaria ed in ogni tempo, dall'assemblea dei condomini, l'intervento del giudice per risolvere anzitempo il rapporto di mandato tra condomini e amministratore va limitato ai casi di fondato pericolo di grave danno per il condominio, derivanti da specifiche e dimostrate condotte tenute dall'amministratore in violazione dei suoi doveri e sintomatiche di una gestione anomala dell'ente di gestione.

Di contrario avviso altra giurisprudenza secondo la quale "il mancato tempestivo deposito nel termine fissato dalla legge (art.1129, commi 11 e 12, e 1130 comma 1 n. 10 c.c.) del rendiconto annuale per l'approvazione dell'assemblea e l'omessa convocazione dell'assem-blea per l'approvazione del rendiconto condominiale, costituisce grave irregolarità del-l'amministratore condominiale, comportante la sua automatica revoca", per violazione del combinato disposto di cui agli artt. 1713, secondo comma, 1129 e 1130 c.c. (Tribunale di Udine, sez. II, 25/03/2014).Inoltre "costituisce grave irregolarità, tale da determinare la revoca dell'incarico, il comportamento dell'amministratore di condominio che omette o trascura o ritarda per lungo tempo la presentazione del rendiconto della gestione, anche se limitatamente a singoli aspetti o settori o parti di essa" (Tribunale Messina, 15/11/2011).

Limiti del potere dell'assemblea di nominare in ogni momento un amministratore di propria fiducia. Secondo l'ordinanza n. 28764 della Corte di Cassazione, II Sezione civile, del 30/11/2017 , dinanzi all'iniziativa del singolo partecipante o di più condomini che abbiano chiesta la revoca giudiziale dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1129, comma 11, cod. civ., per mancata conoscenza del conto annuale, il condominio non può nominare nuovamente lo stesso amministratore, neanche deliberando di approvare il rendiconto presentato con grave ritardo.La Cassazione ha, pertanto, rigettato la decisione dell'assem-blea dei condomini di approvare comunque i bilanci consuntivi presentati tardivamente e confermare la nomina del professionista.

Nella fattispecie è stata contestata la legittimità di un decreto della Corte d'appello di Napoli che aveva respinto il reclamo proposto da un amministratore revocato dal giudice di primo grado per aver presentato tre rendiconti con notevole ritardo, cioè insieme al quarto. L'amministratore ricorrente in Cassazione aveva censurato il decreto impugnato per aver, a suo dire, la Corte territoriale immotivatamente ritenuto irrilevante l'intervenuta presentazione dei rendiconti che si riferiscono agli anni 2010, 2011 e 2012, la loro appro-vazione da parte della maggioranza dell'assemblea e persino la sua conferma quale amministratore del condominio. Tale volontà dell'assemblea era stata esplicitata prima del deposito del provvedimento di revoca da parte del tribunale (che, ai sensi dell'art. 741 c.p.c., ha efficacia solo con il decorso del termine per proporre reclamo), e pertanto l'omissione avrebbe dovuto esser considerata sanata, in tal modo essendosi eliminati i presupposti richiesti dalla legge per la pronuncia di una revoca dell'amministratore. 

Il Supremo Collegio ha colto l'occasione per chiarire due principi: Il primo è che le delibere approvative dei rendiconti tardivi adottate dall'assemblea e la conferma nella carica di amministratore non valgono a elidere l'interesse del singolo condomino partecipante alla pronuncia di revoca. Infatti «la circostanza che ... l'amministratore abbia presentato i rendiconti 2010, 2011, 2012 e 2013 e che l'assemblea li abbia approvati non vale ... a sanare l'inadempimento: i rendiconti riguardanti gli anni 2010, 2011 e 2012 sono stati presentati con notevole ritardo ... sicché non può dubitarsi che l'amministratore ha violato uno dei suoi obblighi primari, che è quello di rendere il conto della sua gestione "alla fine di ciascun anno" (secondo l'origina-ria formulazione dell'art. 1130 ultimo comma c.c.) ovvero, secondo il nuovo dettato dell'art. 1130 ultimo comma c.c., di redigere il rendiconto condominiale "annuale" della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni». Il secondo principio è quello posto dal 13° comma dell'art. 1129 codice civile: «In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato». Infatti, «diversamente da quanto previsto dalla precedente disciplina [nella quale nulla era disposto al riguardo], l'assemblea non è libera di nominare nuovamente l'amministratore resosi inadempiente e revocato con provvedimento dell'autorità giudiziaria». Quindi,il potere in capo all'assemblea si consuma in caso di mancata revoca da parte dell'assemblea e ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria (art. 1129 comma 11 cod. civ.) .

La decisione della Corte costituisce il primo intervento del giudice di legittimità sullo specifico aspetto della perdita del potere dell'assemblea anche in seguito all'approvazione dei rendiconti, ove tardivamente presentati. 

Si può affermare, perciò, che un grave ritardo nella presentazione del conto di gestione condominiale, ove censurato dal singolo partecipante dinanzi al giudice, rende concreto un inadempimento che estingue ipso iure irreversibilmente il rapporto fiduciario che è alla base del mandato all'amministratore, il quale, una volta che sia stata chiesta la revoca, non può essere reintegrato dall'assemblea che, pure, abbia giudicato pienamente in ordine i conti presentati e che continui a esprimergli fiducia.