L’amministratore uscente può consegnare la documentazione ed il rendiconto gestionale ai condòmini?

Riferimenti normativi: Art. 1129, comma 8, c.c. - Art.1713 c.c.

Focus: L'amministratore uscente è tenuto a consegnare tutta la documentazione condominiale in suo possesso al suo successore nominato dall'assemblea. Ma cosa succede se ancora non è ancora stato nominato il nuovo amministratore?

Principi generali: L'art.1129, comma 8, c.c. dispone che :<< Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condomìnio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi >>. 

La consegna dei documenti e del rendiconto gestionale deve essere effettuata dall'amministratore uscente a quello subentrante se è già stato nominato dall'assemblea condominiale. Ma nel caso in cui non sia stato nominato ancora un nuovo amministratore come dovrà comportarsi l'amministratore uscente? In una situazione di stallo la mancata consegna, da parte dell'amministratore cessato, di tutta la documentazione può determinare per ogni condomìnio e per ciascun condòmino un grave pregiudizio a causa della mancanza di una proficua e corretta gestione dell'attività condominiale, specialmente nel caso in cui si debba provvedere a lavori condominiali urgenti.

La Corte di Cassazione con Ordinanza n.18185 del 24 giugno 2021 si è pronunciata in merito ad una controversia posta in essere da alcuni condòmini di un complesso immobiliare contro l'amministratore uscente per la mancata consegna del rendiconto di gestione ai condòmini in assenza di nuovo amministratore.

La Corte di Appello, con sentenza del 2019, in riforma della sentenza di primo grado, aveva condannato l'amministratore del condomìnio a consegnare ai condòmini il rendiconto della gestione della piscina condominiale dell'anno 2012 e della gestione ordinaria parziale dell'esercizio 2013. La sentenza della Corte di Appello è stata impugnata dall'amministratore uscente con ricorso alla Corte Suprema sostenendo che nei condomìni in cui sia obbligatoria la nomina dell'amministratore, ai sensi dell'articolo 1129, comma 1, c.c., ove l'assemblea abbia tempestivamente provveduto alla designazione del nuovo, l'amministratore uscente deve restituire i documenti inerenti alla gestione e rendere il conto soltanto al nuovo amministratore nominato dall'assemblea e non anche ai singoli condòmini. Ma, nel caso di specie, come evidenziato dal ricorrente, dopo la cessazione del suo incarico non era stato nominato il nuovo amministratore del complesso condominiale.

La Corte di Cassazione, con la citata ordinanza n.18185 del 24 giugno 2021, ha rigettato il ricorso dell'amministratore in quanto il rapporto tra l'amministratore del condomìnio è riconducibile al mandato disciplinato dall'art. 1713 c.c.. 

Ai sensi del suddetto articolo del codice civile, il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato. L'amministratore detiene la documentazione nella veste di mandatario ma tale documentazione è di esclusiva pertinenza dei condòmini mandanti (Cass. 16/8/2000, n. 10815; Cass. 3/12/1999, n, 13504). La mancata nomina del nuovo amministratore, quindi, non legittima l'amministratore uscente a trattenere la documentazione né lo esonera dal rendiconto, intercorrendo il rapporto di amministrazione sempre con i singoli condòmini mandanti dal mandato collettivo. Di conseguenza, alla scadenza del mandato "l'amministratore è tenuto a consegnare la documentazione in suo possesso ed a rendere il conto anche su richiesta del singolo condòmino, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo e potendosi presumere che tale richiesta interessi egualmente tutti i vari condomini, in affare ad essi comune".