Amministratore di condomìnio: cessazione incarico e passaggio di consegne

Riferimenti normativi: Artt. 1129, comma 8, e 1723 codice civile

Focus: A norma dell'art.1129, comma 8, c.c.:<< Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condomìnio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi >>. Pertanto, ex art.1723 c.c., l'amministratore cessato, per qualunque causa, dalla carica è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condomìnio, inclusi tutti i documenti, di qualsiasi natura e provenienza, relativi alla gestione condominiale, anche se riferiti a segmenti temporali.

Principi generali: Secondo un orientamento giurisprudenziale di merito e di legittimità ormai consolidato (Cassazione n.10815/2000, Trib. Messina 9 gennaio 2012) l'amministratore di condomìnio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. Siffatta interpretazione, in ordine al "passaggio di consegne" tra il nuovo e vecchio amministratore, ha trovato una sistemazione normativa nel nuovo art.1129, comma 8, c.c. In buona sostanza, la mancata consegna, da parte dell'amministratore cessato, di tutta la documentazione può determinare per ogni condomìnio e per ciascun condòmino un grave pregiudizio a causa di una situazione di stallo nociva alla proficua e corretta gestione dell'attività condominiale. 

Situazione di stallo che può essere superata tramite il ricorso agli strumenti giudiziari di azione risarcitoria civile contro l'amministratore, ex artt.1131-1703 c.c., da parte del nuovo amministratore e dei condòmini, o di denuncia penale per appropriazione indebita , ex art.646 c.p., come vedremo in prosieguo. Cessazione incarico e passaggio di consegne: Il condo-minio, in pratica, può avviare contro il precedente amministratore che omette di trasmettere la documentazione e la cassa condominiale un procedimento d'urgenza, in via cautelare, per ottenere la consegna dei documenti. In caso di ricorso al procedimento d'urgenza, ex art. 700 c.p.c., il condomìnio deve dimostrare che, nel tempo necessario per il giudizio ordinario, il diritto di cui invoca tutela può subire un pregiu-dizio imminente ed irreparabile. A questo proposito, il Tribunale di Catania con ordinanza dell'8/10/ 2018 - N.R.G.2018/6950 - ha osservato che "il pericolo della vanificazione della tutela delle proprie ragioni, nelle more del giudizio ordinario, presuppone la prospettazione, in seno al ricorso, di specifici elementi di fatto.

Elementi di fatto attinenti alla impossibilità di un'ordinaria gestione dell'amministrazione condominiale a causa della mancata disponibilità di determinati documenti, in quanto non riconsegnati dall'amministratore uscente, tali da comprovare l'attualità e l'irreparabilità del danno e dunque l'indifferibilità della tutela cautelare". In pratica in caso di omissione nelle consegne da parte dell'amministratore uscente oltre il fumus boni iuris, cioè il diritto sostanziale fatto valere, non si può configurare quale presupposto della scelta dello stesso strumento processuale il periculum in mora in re ipsa. Per ricorrere all'art.700 c.p.c. non è sufficiente, quindi, la sussistenza del pregiudizio imminente ed irreparabile che minaccia il diritto durante il tempo occorrente per farlo valere in via ordinaria, ma occorre una puntuale dimostrazione della "circostanza" da parte del Condomìnio ricorrente che documenti il danno subito, tale da impedire la continuità gestionale nei rapporti interni ed esterni al condomìnio.

Nella fattispecie in esame il ricorrente,cioè l'amministratore entrante, non aveva specificamente allegato né dimostrato se e per quali ragioni la mancata consegna dei documenti in possesso da parte dell'amministratore uscente, che non erano stati neppure analiticamente indicati in ricorso, avrebbe potuto comportare una durevole paralisi della gestione condominiale. Conseguentemente il condomìnio è stato condannato al pagamento delle spese processuali in favore della parte resistente, poiché " non essendosi di fatto determinata la paralisi della gestione del condominio, pur avendo assolto l'ex amministratore parzialmente all'obbligo di consegna dei documenti, i pregiudizi subiti dal condomìnio, pur meritevoli di tutela in sede di giudizio di merito, non denunciano una situazione di stasi gestionale tutelabile in via d'urgenza". In sede di tale giudizio di merito, il pregiudizio subito da un Condomìnio, ogni qual volta si verte in tema di "mancato passaggio di consegne", legittima, di per sé, la condanna alle spese del giudizio in capo all'amministratore inadempiente, e ciò indipendentemente dal suo ravvedimento postumo (ravvedimento cioè avvenuto dopo la notifica del ricorso introduttivo della causa) (Trib. Firenze 1 agosto 2014).

Il comportamento omissivo dell'amministratore uscente che non restituisce la documentazione relativa alla gestione condominiale, ricevuta per l'espletamento dell'incarico,si configura, altresì, come reato di appropriazione indebita aggravata ( Trib. Milano, sez. XIII, 30/11/2011- Cassazione n.29541/2013). La condotta che integra gli estremi del reato di appropriazione indebita, ex art.646 cod. pen., può verificarsi anche nel caso in cui gli amministratori utilizzano tutti o parte dei contributi versati dai condòmini per finalità diverse rispetto a quelle cui sono destinati.

Ciò si configura, ad esempio, nel caso dell'amministratore condominiale che, ricevute le somme necessarie dai condòmini, ometta di versare i contributi previdenziali per il servizio di portierato (Cass.pen.,sez. II, n.41462/2010 ). Il reato sussiste anche quando l'amministratore uscente, dovendo provvedere al passaggio della cassa al nuovo amministratore, trattenga le somme ricevute, anche nel corso di più anni, dai condòmini, defalcandole da quelle che, secondo le risultanze contabili, avrebbe dovuto consegnare (Cass. pen., sez. II, sez. n.18824/2012). Invece, in relazione ad un esiguo ammanco dalla cassa condominiale, a differenza della passata giurisprudenza dei giudici di legittimità, secondo cui anche un esiguo ammanco di cassa è punibile penalmente in quanto la differenza delle somme indicate nella contabilità e l'effettiva giacenza di cassa potrebbe fondarsi su presupposti illeciti (Cass. n.36022/2011), secondo un recente orientamento giurisprudenziale della Cassazione l'amministratore non può essere condannato per appropriazione indebita se l'ammanco è di scarsa entità (Cass. sent. n.16209/2014).

Altra azione contro l'amministratore è quella di restituzione della somma (ex art.948 c.c. ) distolta dalla cassa a titolo di compensazione. 

La questione è stata affrontata recentemente dal Tribunale di Catania, III sez. civ., dicembre 2018 che ha condannato l'ex amministratore condominiale alla restituzione della somma, trattenuta per sé, distolta dall'importo in giacenza nelle casse del condominio, come compensazione della somma pagata per i lavori di spicconatura e apposizione delle reti protettive nella parte sottostante ai balconi. Somma di 13.312,04 euro (come da fattura emessa contestualmente alla revoca dell'incarico di amministratore nel 2014) mai messa all'attenzione dell'assemblea per l'approvazione e/o ratifica prima della revoca dell'incarico. Secondo il giudice di merito " l'amministratore di condominio non ha – salvo quanto previsto dagli artt.1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore. Ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art.1720 c.c.- secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario - deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea".