Accorpamento locale accessorio all'abitazione, TAR LAZIO: costituisce un mutamento di destinazione d'uso assoggettabile al rilascio del permesso di costruire

Con sentenza n. 10234 del 22 ottobre 2018, il TAR Lazio ha confermato il pacifico orientamento giurisprudenziale vigente in materia di edilizia, secondo cui il mutamento di destinazione d'uso con opere (quale, per esempio, l'accorpamento del vano accessorio al resto dell'abitazione) va inquadrato nell'ambito della ristrutturazione edilizia cd. "pesante" o "maggiore", alla quale fa riferimento l'art. 33 del D.P.R. n. 380/2001 [...] (cfr. TAR Lazio, sez. II – quater, 26 luglio 2018, n. 8452). Con l'ovvia conseguenza che detto intervento rimane assoggettato al previo rilascio del permesso di costruire con pagamento del contributo di costruzione dovuto per la diversa destinazione. Ma vediamo nel dettaglio la questione sottoposta all'attenzione dei Giudici amministrativi. La ricorrente ha impugnato l'ordinanza dirigenziale del Comune, con la quale è stata disposta la demolizione di opere edili abusive effettuate all'interno di un monolocale di sua proprietà. L'ordine di demolizione in oggetto riguarda, in buona sostanza, "l'accorpamento del locale accessorio al resto dell'abitazione mediante l'abbattimento del muro divisorio con conseguente cambio di destinazione d'uso dello stesso dal momento che risulta adibito a soggiorno". A dire della ricorrente, tale provvedimento amministrativo è illegittimo per i seguenti motivi:

• l'appartamento in questione è composto da soggiorno con angolo cottura, vano accessorio, bagno e balcone;
• dalla piantina catastale si rileva l'inesistenza di pareti divisorie tra gli ambienti dell'immobile;
• nessuna opera è stata effettuata sull'immobile, che è adibito all'uso originario e non è abitato dalla ricorrente né locato a terzi;
• l'attuale situazione corrisponde a quella originaria;
• il premesso di costruire è stato rilasciato per la realizzazione di due vani.

Di diverso avviso è il TAR. I Giudici amministrativi, nel caso di specie, innanzitutto, rilevano che la documentazione catastale non ha valore probatorio dirimente, in quanto in tema di abusivismo edilizio occorre aver esclusivo riguardo alla difformità dal titolo abilitativo. In secondo luogo, essi fanno rilevare che correttamente l'amministrazione comunale ha riscontrato un mutamento di destinazione d'uso con opere dal momento che, con l'abbattimento delle pareti, il vano accessorio ha perso la sua caratterstica, appunto, accessoria, per acquisire la piena destinazione residenziale. E ciò in considerazione del fatto che, "nell'ambito di una unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi "accessori" o adibiti a servizi che, secondo lo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all'atto del rilascio del permesso di costruire: autorimesse, cantine, soffitte e locali di servizio rientrano, di norma, in questa categoria". Questo sta a significare che la loro trasformazione diventa urbanisticamente rilevante, configurando "un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l'originario permesso di costruire"(cfr. Sez. TAR Lazio, sez. II - bis, 11 luglio 2018, n. 7739; cfr. altresì sez. II - bis, 4 aprile 2017, n. 4225; sez. II - bis, 30 gennaio 2017, n. 1439; nonché Cass. pen., sez. fer., 5 ottobre 2015, n. 39907). Ne consegue che, in ipotesi di questo genere, i lavori di trasformazione di tali parti sono configurabili nell'ambito della ristrutturazione edilizia cd. "pesante" o "maggiore", alla quale fa riferimento l'art. 33 del D.P.R. n. 380/2001 (Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità), secondo cui "gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia [...], eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, sono rimossi ovvero demoliti [..]" (cfr. TAR Lazio, sez. II – quater, 26 luglio 2018, n. 8452).  

Il riferimento a tale disposizione non viene meno neanche ricorrendo al criterio della prevalenza in termini di superficie della destinazione d'uso del fabbricato, secondo quanto previsto dall'art. 23 - ter, comma 2, del predetto D.P.R. n. 380/2001 ("La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile"). E ciò in virtù del fatto che detto criterio trova applicazione nel caso in cui l'immobile sia caratterizzato da una destinazione mista. In tali ipotesi, il ricorso al criterio in questione è finalizzato a stabilire la destinazione d'uso da considerare prevalente, per verificare se vi sia stato un mutamento rispetto ad essa (Cassazione penale, sez. III, 29 novembre 2016, n. 5050). Nella fattispecie di cui stiamo discorrendo, invece, non è in dubbio la destinazione residenziale complessiva dell'opera, che è unitaria, ma si discute sulla ripartizione dei volumi principali e accessori: ripartizione, questa, per la quale, come detto, sarebbe stato necessario un permesso di costruire ad hoc. Inoltre, pur a voler ammettere che la situazione di fatto in oggetto ha carattere originario, la ricorrente averebbe dovuto, comunque, munirsi di un titolo abilitativo per l'accorpamento del vano accessorio al resto dell'abilitazione e ciò perché, nel caso di specie, i) l'abbattimento delle pareti divisorie si configura come una variazione al progetto approvato inizialmente, relativo alla realizzazione dei due vani, ii) l'immobile in questione si trova in zona paesisticamente vincolata, con l'ovvia conseguenza che la variazione su richiamata al progetto già approvato costituisce se non una totale difformità, quantomeno una variazione essenziale del predetto progetto; variazione, questa, per la quale sarebbe stato necessario attenersi alle prescrizioni dettate dalla legge regionale vigente in materia. Alla luce di tali argomentazioni, pertanto, il TAR Lazio, avendo riscontrato il mancato rispetto di tali prescrizioni, ha rigettato il ricorso, ritenendolo infondato.