Edilizia: necessario il permesso di costruire per il cambio di destinazione d’uso da garage o cantina a residenziale.

Consiglio di Stato, sez. II, sentenza del 22.04.2024, n. 3645.

Il Consiglio di Stato ha rigettato l'appello diretto all'annullamento di un diniego di sanatoria ex art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, riferito ad una serie di interventi realizzati su un fabbricato.

Oggetto della richiesta di accertamento di conformità erano stati la modifica di destinazione d'uso da garage/cantina ad abitazione dei locali seminterrati, la realizzazione di una scala di collegamento tra questi ultimi e il piano terra e di una tettoia/porticato, interventi tutti già fatti oggetto di comunicazioni inizio lavori asseverate (CILA).

Secondo la tesi della ricorrente, con riferimento alla tettoia, non ne sarebbero state verificate le caratteristiche in concreto, sicché sarebbe mancata una effettiva prova della violazione delle n.t.a. del piano particolareggiato. 

Con riferimento al piano interrato, invece, la ricorrente deduceva che non vi sarebbe stata alcuna modifica di destinazione d'uso, stante che il locale era e rimaneva una pertinenza dell'abitazione, come tale ammessa dall'art. 2.2. delle NTA al PRG nel rispetto dei limiti di altezza (inferiore a m. 2,40) e di mancanza di abitabilità ex d.m. 5 luglio 1976, ovvero non avrebbe rilevanza urbanistica. La presenza del bagno, peraltro, non sarebbe stata di per sé indice di alcunché, ben potendo conciliarsi con utilizzi non strettamente residenziali, come riconosciuto anche dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato.

Il collegio, dopo aver precisato che la modifica di destinazione d'uso non costituisce, di regola, una tipologia di intervento edilizio ex se, bensì piuttosto l'effetto dello stesso, ha affermato che, la destinazione d'uso a garage o cantina non è riconducibile a nessuna delle cinque categorie previste dall'art. 23-ter del d.P.R. n. 380 del 2001 in quanto trattasi di una pertinenza in senso civilistico di un immobile a destinazione residenziale.

Per tale ragione la realizzazione di questa tipologia di manufatti è conforme alla destinazione di zona (residenziale, appunto), ma nei soli limiti in cui essi restino "locali accessori", che in quanto privi dei requisiti di abitabilità non incidono sulle disponibilità volumetriche abitative né sul carico urbanistico.

Il cambio di destinazione d'uso da garage o cantina a residenziale, quindi, ha concluso sul punto il collegio giudicante, è sempre rilevante, pur se astrattamente non si passa da una all'altra delle categorie previste nell'art. 23-ter, e necessita, pertanto, di permesso di costruire.