Verifiche ipotecarie e catastali, SC: “Se omesse per ragioni di urgenza, il notaio non è responsabile”

 Con l'ordinanza n. 14169 dello scorso 24 maggio, la VI sezione civile della Corte di Cassazione – chiamata a esaminare la legittimità di una richiesta di risarcimento danni avanzata contro un notaio che, in una compravendita di immobili, per ragioni improrogabili di urgenza, non aveva effettuato le dovute visure ipotecarie e catastali, così omettendo di rilevare la presenza di una ipoteca giudiziale gravante sui beni oggetto di compravendita, ha escluso che il notaio fosse responsabile della presunta omissione posto che, per le richiamate ragioni di urgenza, era stato specificatamente esonerato dal compimento di siffatta attività.

Si è quindi specificato che il notaio incorre in responsabilità professionale qualora non adempia correttamente la propria prestazione; tale dovuta diligenza non si espleta solo nella redazione dell'atto richiesto dalle parti, ma comprende anche le c.d. attività preparatorie (tra cui il compimento delle visure catastali e ipotecarie); tale responsabilità è però da escludere qualora tutte le parti che procedono alla stipula lo abbiano espressamente esonerato da tali attività.

Il caso sottoposto all'attenzione della Corte prende avvio da una richiesta di risarcimento danni avanzata da un uomo avverso il notaio che aveva autenticato una scrittura privata per mezzo della quale l'attore aveva acquistato alcune porzioni immobiliari.

In particolare, si contestava al professionista di non aver effettuato i dovuti controlli sulle porzioni immobiliari oggetto dell'acquisto e, più nel dettaglio, di non aver compiuto le dovute visure ipotecarie e catastali che, se fatte, avrebbero evidenziato la presenza di una ipoteca giudiziale gravante sui beni oggetto di compravendita.

A seguito dell'omissione compiuta dal professionista, il cliente si vedeva costretto a versare l'ulteriore somma di Euro 330.000 per liberare gli immobili; per tali ragioni si chiedeva, previo accertamento della grave inadempienza del notaio, che costui fosse condannato al risarcimento dei relativi danni.

 Il convenuto si costitutiva in giudizio chiedendo il rigetto della domanda, per essere stato espressamente esonerato dall'obbligo di effettuare le opportune e dovute verifiche ipocatastali.

Sia il Tribunale di Roma che la Corte di Appello di Roma rigettavano la domanda, con condanna dell'attore al pagamento delle spese di giudizio; nel corso dell'istruttoria di merito era, infatti, emerso che, per ragioni improrogabili di urgenza, le parti avevano esplicitamente esonerato il notaio dall'onere di compiere le dovute visure ipotecarie e catastali.

Il cliente proponeva ricorso per Cassazione deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 1175, 1176, 1375, 1218 e 2236 c.c., lamentando errata valutazione dei presupposti legittimanti la responsabilità professionale del notaio; ci si doleva inoltre per l'illegittimo esonero del professionista dall'onere di provare di avere diligentemente adempiuto al mandato professionale, con conseguente violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 2727 e 2729 c.c. e della L. 16 febbraio 1913, n. 89, art. 47.

In particolare, il ricorrente – richiamate tutte le massime più rilevanti in tema di responsabilità professionale del notaio – si difendeva rilevando come il professionista doveva prestare la dovuta ed esigibile diligenza non soltanto con specifico riguardo alla redazione dell'atto principale richiesto dalla parte, ma anche in relazione alle attività preparatorie propedeutiche al compimento di quell'atto, all'interno delle quali vi rientravano senza alcun dubbio anche le visure ipocatastali.

La Cassazione non condivide la tesi difensiva del ricorrente.

In punto di diritto gli Ermellini ricordano come la giurisprudenza è ormai unanime nel ritenere che il notaio incorre in responsabilità professionale qualora non adempia correttamente la propria prestazione; tale dovuta diligenza non si espleta solo nella redazione dell'atto richiesto dalle parti, ma comprende anche le c.d. attività preparatorie (tra cui il compimento delle visure catastali e ipotecarie); tale responsabilità è però da escludere qualora tutte le parti che procedono alla stipula lo abbiano espressamente esonerato da tali attività.

Con specifico riferimento al caso di specie, la Corte d'appello, con un accertamento in fatto non più riesaminabile in sede di legittimità, ha verificato che le parti avevano esplicitamente esonerato il notaio dall'onere di compiere le dovute visure ipotecarie e catastali per improrogabili ragioni di urgenza; d'altra parte, non era stato dimostrato in alcun modo che il notaio fosse già a conoscenza dell'esistenza di formalità pregiudizievoli, nè l'attore aveva dimostrato che per le visure il notaio avesse ugualmente ricevuto un compenso.

Gli Ermellini rilevano, inoltre, come il ricorrente abbia omesso di contestare specificatamente la motivazione della sentenza impugnata – tra l'altro ben dettagliata e logicamente coerente – limitandosi semplicemente a censurare il mancato esame di taluni documenti la cui valutazione avrebbe potuto portare ad una differente decisione; tali documenti, tuttavia, non si rilevano idonei a superare la ratio decidendi della sentenza impugnata e tendono, piuttosto, ad ottenere nella sede di legittimità un nuovo e non consentito esame del merito.

In virtù di tanto, la Cassazione rigetta il ricorso, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali.