Locazione: no sospensione pagamento canoni se è ridotto il godimento del bene

 Con sentenza del 15 marzo 2019, il Tribunale di Ferrara ha ribadito che in caso di riduzione o diminuzione nel godimento del bene locato, il conduttore non può, di sua iniziativa, sospendere il pagamento del canone di locazione. Tale sospensione è ammissibile solo quando la controprestazione del locatore viene a mancare.

Ma vediamo nel dettaglio la questione sottoposta all'esame del Tribunale.

I fatti di causa.

La ricorrente è una società che ha concesso in affitto l'intero ramo d'azienda, costituito da un ristorante e uno stabilimento balneare. L'azienda è stata, poi, subaffittata. Successivamente, con atto di rettifica è stato risolto l'originario contratto di subaffitto ed è stato affittato al subaffittuario un ramo d'azienda, costituito solo dal ristorante e dall'annesso bar. È accaduto che per l'annualità febbraio 2018 - febbraio 2019, il nuovo affittuario non ha corrisposto i canoni d'affitto alla ricorrente. L'inadempimento è stato contestato inutilmente con lettera raccomandata. Stante l'inerzia dell'affittuario, la ricorrente ha agito giudizialmente affinché:

• si accertasse l'inadempimento dell'affittuario,
• si dichiarasse la risoluzione del contratto;
• si disponesse l'immediata restituzione del compendio aziendale alla società affittante.

L'affittuario, costituitosi in giudizio, non ha contestato la morosità, ma ha dedotto che il mancato pagamento dei canoni è imputabile all'inadempimento della ricorrente, la quale, in qualità di affittante, non gli avrebbe consegnato l'immobile idoneo all'uso cui è destinato. 

In particolare, egli ha lamentato «copiose infiltrazioni d'acqua dal tetto del locale adibito a ristorante che hanno arrecato danni alla sua attività e ciò, in particolare, a causa del fatto che, frequentemente, è saltata la luce con conseguente deterioramento di prodotti conservati nel frigorifero e disagi per i clienti».

Ripercorriamo l'iter logico-giuridico seguito dal Tribunale di Ferrara, investito del caso.

La decisione del Tribunale.

Innanzitutto, appare opportuno rilevare che la norma applicabile alla fattispecie in esame è l'art. 1460 c.c. (ossia l'eccezione d'inadempimento). Secondo tale disposizione «ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. Tuttavia non può rifiutarsi la esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede». Da questa norma, risulta evidente che il nostro ordinamento offre la possibilità al contraente di sospendere la propria obbligazione nel cado di inadempimento dell'altro. Affinché, però, l'eccezione d'inadempimento non si riduca in un istituto cui ricorrere in maniera arbitraria e strumentale, è importante che la mancata controprestazione da parte dell'altro contraente sia rilevante. In buona sostanza, come afferma il Tribunale nel caso di specie, deve sussistere una certa proporzionalità tra le mancate prestazioni delle parti, rendendo giustificata e in buona fede la autosospensione della controprestazione. 

Con particolare riferimento ai rapporti locatizi, «la giurisprudenza consolidata della Cassazione afferma che […] al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nei casi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, e, inoltre, [...] la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (tra le tante, Cass. n. 2099/2013)». Ma vi è più, la giurisprudenza ha anche stabilito che se in caso di inadempimento del locatore sia lamentato, da parte del conduttore, un danno per il mancato guadagno o per riduzione o azzeramento dell'accrescimento patrimoniale, «la parte che lo deduce ha il compito di fornire la prova, anche indiziaria, dell'utilità patrimoniale che avrebbe conseguito, se al contratto fosse stata data corretta e puntuale esecuzione». E ciò in considerazione del fatto che devono essere esclusi i guadagni solo ipotetici in quanto dipendenti da condizioni incerte. (Cass., ordinanza n. 25160/ 2018). Nella questione sottoposta all'attenzione del Tribunale di Ferrara, l'affittuario non ha fornito la prova dell'impossibilità di utilizzare i locali adibiti alla ristorazione, né ha dimostrato «i danni asseritamente subiti, da deterioramento di generi alimentari e da mancato guadagno [...], i quali sono stati solo genericamente allegati e rimasti completamente sforniti di prova».

Alla luce delle considerazioni sin qui svolte, pertanto, il Tribunale adito ha accolto le domande della ricorrente e ha rigettato l'eccezione di inadempimento dell'affittuario.