Esproprio terreno agricolo, SC stabilisce come calcolare indennità: "Contesto urbanizzato può far la differenza"

Con ordinanza n. 7967 del 30 marzo 2018, la Corte di Cassazione ha stabilito che in materia di espropriazione di un terreno agricolo, il valore del fondo, ai fini della determinazione dell´indennità, va parametrato tenendo conto:

i) della sua natura non edificabile unitamente

ii) al contesto urbanizzato in cui è inserito che potrebbe conferirgli un valore di mercato superiore rispetto a quello degli altri fondi agricoli.

Ma vediamo nel dettaglio la questione in esame.

Nel caso sottoposto all´attenzione della Suprema Corte, la ricorrente lamentava che:

• era stato espropriato un terreno agricolo di proprietà non edificabile;
• nella determinazione dell´indennità di espropriazione non era stato preso in considerazione il fatto che il valore del terreno agricolo, sebbene non edificabile, aveva subito un aumento in virtù del contesto urbanizzato in cui era inserito;
• il Giudice del grado precedente, infine, nella quantificazione della predetta indennità, non aveva tenuto conto della relazione del consulente tecnico d´ufficio, secondo cui il predetto fondo era da considerarsi incluso nell´ambito di una zona edificabile.

Alla luce di tali argomentazioni, pertanto, la ricorrente proponeva ricorso per cassazione per ottenere la rideterminazione dell´indennità di esproprio.

Va subito detto che nella questione in esame, l´espropriazione del terreno agricolo non edificabile è stata determinata dal vincolo per destinazione a strade ed infrastrutture previsto dal piano regolatore generale (P.R.G.). In pratica, tale fondo nel P.R.G. è stato incluso nella zona speciale destinata ad agevolare la viabilità delle strade già esistenti e a costruire nuovi nodi stradali. Proprio tale destinazione ha portato a considerare che il fondo in questione fosse terreno agricolo non edificabile. Sulla base di tali premesse, quindi, la relativa indennità di espropriazione è stata determinata secondo il valore agricolo. A parere della Suprema Corte, tali considerazioni, tuttavia, sono erronee. Vediamo il perché.

I Giudici di legittimità sostengono preliminarmente che, nella fattispecie sottoposta alla loro attenzione, bisogna prendere in considerazione il contesto in cui il predetto fondo è situato. Tale contesto, nella questione in esame, è caratterizzato dalla presenza di cartelli pubblicitari e dal fatto che si tratta di contesto potenzialmente utilizzabile a parcheggio. Ciò, sebbene non muta la natura del terreno espropriato (che resta agricola), ne aumenta la sua redditività e quindi il suo valore rispetto a quello agricolo. Tali argomentazioni appaiono condivisibili. E ciò anche in considerazione del fatto che secondo l´orientamento costante della giurisprudenza (dalla stessa Suprema Corte richiamato), per quantificare l´indennità di espropriazione occorre tener conto del prezzo che sarebbe praticato nel caso il bene espropriato fosse venduto liberamente tra privati. In buona sostanza, la natura agricola del terreno in esame non deve essere limitante ai fini della determinazione della predetta indennità atteso che tale natura non impedisce al terreno di essere più appetibile sul mercato rispetto ad altri fondi. E ciò in virtù del fatto che la zona di ubicazione del fondo – zona urbana e in espansione – può conferire a questo un valore più alto (Cass., n. 6907/82).

E´ evidente, quindi, che per i Giudici di legittimità, ai fini della determinazione dell´indennità di espropriazione, bisogna tener conto anche della relazione tra le caratteristiche e le potenzialità dell´area, in cui si trova il terreno espropriato, e le utilizzazioni che il P.R.G. ha previsto e dunque ha autorizzato per quell´area. E tanto proprio come avviene per la quantificazione del risarcimento del danno subito dal privato a seguito dell´occupazione espropriativa (una procedura, questa, in cui la pubblica amministrazione non acquisisce la proprietà).

Ne consegue, pertanto, che l´aumento del valore del fondo agricolo potrà essere documentato:

i) sulla base della diversa destinazione del bene stesso da imputarsi proprio alla zona in cui è inserito e

ii) sulla base di una valutazione di mercato che rispecchia utilizzazioni intermedie del fondo tra l´agricola e l´edificatoria (Cass., ord. n. 71774/13).

Alla luce di tali considerazioni, quindi, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della ricorrente, rinviando la causa alla Corte d´Appello, in diversa composizione.

Rosalba Sblendorio, autrice di questo articolo, si è laureata presso l´Università degli Studi di Bari nell´anno 2001 e ha conseguito l´abilitazione alla professione di avvocato nell´anno 2004. E´ iscritta all´Ordine degli Avvocati di Bari. Ha già pubblicato su questo sito i seguenti articoli: "Associazione pesca sportiva, SC chiarisce quando ha legittimazione attiva in giudizi a tutela ambiente", http://www.avvocatirandogurrieri.it/Associazione-di-pesca-sportiva-il-no-della-Cassazione-alla-legittimazione-attiva-nei-giudizi.htm;