Terrazza condominiale e lavori di manutenzione: responsabilità per danni da infiltrazione

La responsabilità per danni da infiltrazione a seguito dei lavori di manutenzione, rifacimento ed impermeabilizzazione della terrazza, non ricade sul condominio.

E' quanto deciso dal giudice del Tribunale di Roma, con la sentenza n.12330 del 14 giugno 2018, dinanzi alla richiesta di risarcimento danni avanzata da una condomina.Quest'ultima lamentava di aver subito danni al proprio appartamento per infiltrazioni provenienti dalla terrazza di proprietà esclusiva di uno dei condomini.Danni cagionati sia durante che dopo l'esecuzione dei lavori di manutenzione, impermeabilizzazione e rifacimento della stessa.

La proprietaria dell'appartamento danneggiato chiamava in causa il condominio, chiedendo il risarcimento dei danni per inosservanza verso la ditta appaltatrice di specifici obblighi di controllo, vigilanza e custodia, in relazione alla cosa comune.Il condominio contestava la richiesta, eccependo la propria carenza di responsabilità, e chiamava in causa l'impresa appaltatrice dei lavori che, in costanza di appalto, sarebbe stata il "vero" custode del lastrico solare da cui erano originati i danni di parte attrice, ed eventualmente il direttore dei lavori. E' ormai pacifico in giurisprudenza il concetto di lastrico solare: per tale << deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura – tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione" (Cass.13/12/2013 n.27942).

Ad esso sono equiparate le terrazze a livello che, pur non essendo collocate nella parte terminale dell'edificio, svolgono comunque una funzione di copertura.Il lastrico solare può essere di proprietà ed uso comune oppure di proprietà comune ed uso esclusivo o anche di proprietà ed uso esclusivo. In tema di condominio di edifici, il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, salvo che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art.1126 c.c. (Cass. n.3465/2012)>>. La Corte Suprema di Cassazione ha più volte affermato che <<il condominio, quale custode ex art.2051 c.c. - in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare>>.Pertanto, <<dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art.1126 c.c., vale a dire i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione ai due terzi, ed il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo>> (Cass. civ. Sez. III, 13/12/2007, n.26239; Corte App. Roma, sez. III, 24/07/2007).

Nell'ipotesi in cui dal lastrico solare, o dalla terrazza, derivino danni all'appartamento sottostante, il proprietario di quest'ultimo può chiedere i danni sia al condomino, che gode in via esclusiva della terrazza, sia al condominio, in persona dell'amministratore (Cass. civ., sez. II, 25/09/2007 n.19933).

Il giudice di merito, investito della questione, ha invece esaminato il caso da una diversa prospettiva, prendendo in esame la figura del custode in materia di appalto. Sulla scorta di copiosa giurisprudenza della Suprema Corte che con diverse sentenze ( Cass., Sez.2,25.1.2016, n.1234;Cass.,Sez.2,15.6.2010, n.14443; Cass.,sez.3,18.7.2011, n.15734 ), ha individuato in merito alla figura del custode una serie di principi cardine:<<l'autonomia dell'appaltatore comporta che, di regola, egli deve ritenersi unico responsabile dei danni derivanti dall'esecuzione dell'opera, potendo configurarsi una corresponsabilità del committente soltanto in caso di specifica violazione di regole di cautela nascenti ex art.2043 c.c., o nell'ipotesi di riferibilità dell'evento al committente per culpa in eligendo ( per essere stata affidata l'opera ad un'impresa assolutamente inidonea) o quando l'appaltatore, in base a patti contrattuali, sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente.Il committente può essere chiamato a rispondere dei danni derivanti ad es. nel caso di abbandono del cantiere o di sospensione del lavori da parte dell'appaltatore >>.

In tal caso sorge a suo carico il dovere di apprestare quelle precauzioni che il proprietario della cosa deve adottare per evitare che dal bene derivino pregiudizi a terzi.Il dovere di custodia e di vigilanza e la conseguente responsabilità ex art.2051 c.c. non viene meno per il committente e detentore del bene, ove l'appalto non implichi il totale trasferimento all'appaltatore del potere di fatto sull'immobile nel quale deve essere eseguita l'opera appaltata.Nel caso di specie, il giudice, respinta l'istanza di chiamata in causa dell'appaltatore, disponeva la consulenza tecnica di ufficio per verificare la persistenza o meno dei lamentati fenomeni infiltrativi e l'esatta quantificazione di quanto patito dalla condomina.Nella relazione tecnica il perito ha attestato l'esistenza del nesso causale tra le modalità di esecuzione dei lavori e i pregiudizi lamentati. Il Tribunale, <<tenuto conto delle risultanze tecniche e dei principi in tema di responsabilità per cose in custodia, non essendo state dedotte e provate la culpa in eligendo dell'ente di gestione né circostanze quali la sospensione dei lavori o l'abbandono del cantiere né la conservazione della parziale disponibilità del bene in capo al committente durante l'esecuzione dei lavori>>, ha respinto la richiesta della condomina, non ritenendola fondata, di risarcimento danni nei confronti del condominio.

Con ciò i principi generali sanciti dalla prevalente giurisprudenza in materia di appalto sono stati estesi anche in ambito condominiale.Pertanto, nella fattispecie, è la ditta appaltatrice che dovrebbe rispondere dei danni patiti dalla condomina.

Avv. Carmela Patrizia Spadaro – Foro di Catania