Ristrutturazione in condominio e vizi riconosciuti dall’impresa edile

Riferimenti normativi: Artt.1667 - 1669 c.c.

Focus: Spesso i lavori di ristrutturazione condominiale per manutenzione straordinaria non sono eseguiti a regola d'arte dall'impresa appaltatrice. Se il condominio ravvisa vizi gravi conseguenti alla realizzazione delle opere di manutenzione e la ditta che ha eseguito i lavori riconosce la sua responsabilità entro quale termine deve sanare i difetti delle opere mal eseguite? Sul tema si è pronunciato il Tribunale di Roma con la sentenza n.4126 del 13 marzo 2023.

Il caso: Un condominio aveva commissionato lavori di straordinaria manutenzione delle palazzine condominiali ad un'impresa edile. Quest'ultima con decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale chiedeva al condominio il pagamento del saldo del corrispettivo pattuito nel contratto d'appalto per le opere eseguite. Il condominio si opponeva al decreto ingiuntivo e proponeva, in via riconvenzionale, domanda di risarcimento dei danni nei confronti dell'appaltatrice, ai sensi dell'art. 1669 c.c., per i gravi vizi delle opere oggetto del contratto di appalto. In via subordinata, chiedeva la risoluzione del contratto e la riduzione dei corrispettivi contrattualmente previsti ai sensi dell'art. 1668 c.c. A fronte della pretesa di pagamento da parte dell'impresa, il condominio fondava la propria domanda riconvenzionale sul fatto che le opere eseguite dalla controparte presentavano gravi vizi e difetti, oltre al mancato collaudo dei lavori eseguiti ed alla incompletezza di alcune lavorazioni. La ditta convenuta respingeva le accuse ed eccepiva, in via preliminare, la decadenza e la prescrizione dell'azione. 

Il perito incaricato di eseguire accertamenti peritali in corso di causa aveva verificato, sulla base di indagini analitiche e dettagliate, l'effettivo andamento dell'esecuzione delle opere oggetto d'appalto e la sussistenza dei difetti lamentati dal condominio in merito ad un intervento di rifacimento della pavimentazione e delle zone di arredo con vasche -giardino pensili di un cortile e ad opere di rifacimento dei bocchettoni per lo smaltimento delle acque e di sostituzione del cancello di accesso alla strada. Rilevava, pertanto, che nella pavimentazione di un'ampia porzione dell'intera area erano stati riscontrati i vizi e difetti lamentati dalla parte opponente (condominio). Era evidente, in particolare, l'esistenza di numerose fratture della pavimentazione, di alcuni modesti fenomeni di ristagno, di distacchi delle stuccature; difetti causati da una non corretta posa a regola d'arte della pavimentazione dovuta ad un errato posizionamento planimetrico dei giunti di dilatazione e di frazionamento che aveva portato alla creazione di "campi" pavimentati e di massetti di dimensioni eccessive rispetto a quelli previsti dalla regola dell'arte. Erano evidenti, in poche e limitate zone, modeste stagnazioni dovute a leggeri avvallamenti ed irregolarità nella posa delle maioliche che non sempre seguivano a perfezione le pendenze. Le infiltrazioni riscontrate, infine, erano causate da un cedimento localizzato della guaina dell'aiuola posta in corrispondenza dell'accesso ad una delle palazzine. Dalla perizia tecnica, quindi, emergevano vizi e difetti di particolare rilevanza e gravità dovuti ad un'esecuzione dei lavori non a regola d'arte che pregiudicavano, da un lato, il normale utilizzo e godimento degli immobili (a causa degli evidenti difetti della pavimentazione e delle relative infiltrazioni) e, dall'altro richiedevano, per la loro eliminazione/correzione, il compimento di attività di straordinaria manutenzione (consistenti nella sostituzione dell'intera pavimentazione erratamente posta in opera dalla società opposta). 

Sulla base di tali accertamenti, il giudice ha ritenuto responsabile l'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, ai sensi dell'art. 1669 c.c., trattandosi di alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità (Cass. Sez. 2, Sentenza n.19868 del 15/09/2009). Nella fattispecie, l'impresa ha riconosciuto la sussistenza dei vizi e difetti lamentati dal committente, rilasciando una dichiarazione con cui si impegnava ad eliminare i difetti e le anomalie delle opere realizzate.Il riconoscimento espresso dei vizi ha l'effetto di svincolare il diritto alla garanzia del committente dai termini di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1667 c.c., in quanto costituisce fonte di un'autonoma obbligazione di fare che si affianca a quella preesistente legale di garanzia, a prescindere dalla tempestiva denuncia dei vizi o dal decorso del termine prescrizionale annuale previsto. Questa nuova obbligazione dell'appaltatore, che non estingue quella originaria a meno di uno specifico accordo novativo, non è soggetta ai termini di prescrizione e decadenza stabiliti per quella di garanzia, ma all'ordinario termine di prescrizione decennale fissato per l'inadempimento contrattuale (Cass. civile sez. II, 07/06/2018, n. 14815; Cass. Civ. Sez. 6, n. 10342 del 1.6.2020). Il semplice riconoscimento dei vizi e delle difformità dell'opera da parte dell'appaltatore implica che è superflua la tempestiva denuncia da parte del committente, ma da tale riconoscimento non deriva automaticamente, in mancanza di un impegno in tal senso, l'assunzione in capo all'appaltatore dell'obbligo di emendare l'opera..." (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Ord. n. 20191 del 25.7.2019). Alla luce di ciò, il giudice ha revocato il decreto ingiuntivo ed ha accolto parzialmente la domanda riconvenzionale del condominio condannando al risarcimento la società opposta, tenuto conto del residuo debito del committente per il saldo dei lavori eseguiti dalla stessa.