Quando è obbligatorio nominare un amministratore condominiale

Riferimenti normativi: Art.66 disp.att c.c. - Artt.1123 - 1138 c.c.

Focus: Il condomìnio sorge automaticamente come realtà giuridica quando l'unico proprietario di un edificio lo fraziona in più porzioni autonome trasferendo la proprietà in via esclusiva ad una pluralità di soggetti. Di fatto, quindi, il condomìnio si costituisce nel momento in cui il costruttore vende le unità immobiliari ad una pluralità di soggetti. Quando i condòmini sono più di otto soggetti la legge impone di nominare un amministratore pro tempore per la gestione delle parti comuni del condomìnio. Come si deve procedere alla nomina dell'amministratore specie nei casi di edifici di vecchia costruzione in cui non è mai stato nominato un amministratore né esistono tabelle millesimali e regolamento condominiale?

Principi generali: Nei casi in cui manchi un amministratore i proprietari delle unità immobiliari che intendano nominarlo devono autoconvocarsi, ai sensi dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma specifica, al secondo e terzo comma, che anche un solo condòmino può prendere l'iniziativa di convocare un'assemblea, tanto ordinaria quanto straordinaria, comunicando l'avviso di convocazione agli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, in prima convocazione, attraverso modalità da ritenersi tassative, come affermato dalla giurisprudenza di merito, che consentono di avere certezza sui termini di consegna dello stesso (Trib. di Genova sent. n. 3350/2014). Quindi, l'avviso di convocazione in forma scritta deve contenere l'indicazione del giorno, dell'ora e del luogo di svolgimento dell'assemblea, sia per la prima che per la seconda convocazione, e l'ordine del giorno con l'elencazione degli argomenti su cui si discuterà. Lo stesso dovrà essere inviato a mezzo raccomandata a/r, via fax, tramite pec o consegnato a mano. Tutti i condòmini hanno diritto a essere convocati (art. 1136 c.c.) e in caso di omessa convocazione di uno dei comproprietari i condòmini non decadono dal diritto di autoconvocarsi nuovamente (Trib. Benevento 28 marzo 2014). Al fine di accertare la regolare costituzione dell'assemblea è prassi che, una volta riunitasi, i condòmini nominino un presidente ed un segretario il cui compito sarà di verificare e verbalizzare che tutti i condòmini abbiano ricevuto l'avviso di convocazione nel termine e nei modi indicati dalla legge e il rispetto delle formalità di costituzione dell'assemblea con le maggioranze degli intervenuti richieste dalla legge per poter deliberare ( art.1136, primo e terzo comma, c.c.). Copia del verbale dovrà essere comunicata agli assenti all'assemblea poiché dalla comunicazione decorrerà il termine per impugnare le delibere (art. 1137 c.c.). Infatti, le regole dettate per impugnare le delibere assunte nell'assemblea convocata dall'amministratore di condomìnio valgono anche per impugnare le delibere adottate dalle assemblee autoconvocate dai condòmini. Ciò comporta, ad esempio, che una deliberazione assunta in assenza dei quorum deliberativi è sempre annullabile, così come una delibera che incida sui diritti dei singoli è, comunque, nulla.

Affinchè sia valida la delibera di nomina di un amministratore si dovrà far riferimento all'articolo 1136, commi 2 e 4, c.c. secondo cui la relativa delibera, sia in prima che in seconda convocazione, deve essere adottata con il voto favorevole almeno della metà del valore dell'edificio (500/1000) e della maggioranza degli intervenuti. Si tratta di una norma inderogabile anche in presenza di regolamento condominiale laddove questo vi sia (art.1138, c.4,c.c.). Il regolamento, infatti, non può derogare alle maggioranze legali, pur potendo prevedere un iter alternativo a quello ordinario in materia di convocazione dell'assemblea. In ogni caso, una volta nominato, l'amministratore rappresenta tutti i condòmini cioè anche i dissenzienti nella votazione di nomina. Quanto sopra esposto è di facile esecuzione in presenza di tabelle millesimali spesso contenute nel regolamento di condomìnio predisposto dal costruttore ed allegato agli atti d'acquisto delle singole unità immobiliari. Invece, in assenza di tabelle millesimali come va calcolata la maggioranza ai fini della validità delle delibere assembleari? Ciò tenuto conto anche del fatto che il codice non dice quale sia la modalità di approvazione delle tabelle millesimali stesse. Questa lacuna ha portato ad un contrasto netto in seno alla giurisprudenza, tanto di merito quanto di legittimità. Prima di proseguire è necessario distinguere tre tipologie di compagini condominiali: 1) edifici con meno di 8 condòmini per i quali non sussiste l'obbligo di nomina dell'amministratore né di redazione di tabelle millesimali. Le delibere, in tal caso, saranno valide, se assunte in proporzione del valore delle unità immobiliari desumibili dalla superficie di ogni immobile. 2) edifici con più di 8 condòmini per i quali, ai sensi dell'art.1129 c.c., sussiste l'obbligo di nomina dell'amministratore ma non l'obbligo di redigere tabelle millesimali. La citata norma dispone, inoltre, che << se l'assemblea non vi provvede la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell'amministratore dimissionario>> . Anche in questo caso le delibere saranno valide se assunte secondo la regola di cui al punto 1). 3) edifici con più di 10 condòmini per i quali sussiste l'obbligo di amministratore e l'obbligo di tabelle millesimali ( art.1138 c.c.).

In questo caso la delibera per la nomina dell'amministratore, se non sono state ancora preparate le tabelle millesimali, può essere assunta con le modalità di cui al punto 1) e, in sede di assemblea può essere approvata anche la nomina del tecnico a cui affidare la redazione delle dette tabelle. Pertanto, affinché sia rispettato il quorum richiesto dalla legge per la validità della delibera assembleare sarebbe opportuno attenersi alla regola generale indicata nell'art.1123 c.c., e, quindi, procedere, anche al fine della nomina dell'amministratore, ad una ripartizione temporanea per quote tenendo conto dei metri quadrati di ogni appartamento stante che la superficie delle unità immobiliari, seppur rideterminata mediante l'applicazione di coefficienti, è alla base delle tabelle millesimali. L'art.1123 c.c., tuttavia, è una norma derogabile in quanto la ripartizione proporzionale può essere sostituita da criteri stabiliti sulla base di un accordo tra le parti solo con il consenso di tutti i condòmini. 

La Corte di Cassazione è intervenuta in più occasioni sull'argomento per chiarire che la mancata predisposizione di tabelle millesimali non autorizza l'assemblea ad optare per un criterio di divisione diverso da quello proporzionale, neanche se c'è la maggioranza dei consensi(Cass. Sez. 2, 12/02/2001, n. 1959; Cass. sent. n. 20071/ 2017; Cass.civ., sez.VI, sent.n.4259/2018). Se l'assemblea condominiale non riesce nell'intento di approvare le tabelle millesimali obbligatorie nei casi di condomìni con più di dieci partecipanti ogni singolo condòmino è legittimato ad agire, ai sensi dell'art.1138 c.c., ricorrendo all'Autorità giudiziaria affinché sia redatto un regolamento di condomìnio e le annesse tabelle.