Quali clausole inserire in un preliminare di vendita? Chiediamolo al notaio!

Nel contratto preliminare di vendita di un immobile, deve essere il notaio a consigliare le parti circa le clausole da inserire.

Incaricato dalle parti alla stipula del contratto preliminare di compravendita dell´immobile, il notaio non deve soltanto accertare la volontà delle parti ma deve anche interessarsi a tutte quelle attività necessarie ad assicurare la certezza degli effetti tipici dell´atto.

Ciò è quanto stabilito dalla III sezione Civile della Corte di Cassazione, con sentenza n. 12482/17 depositata il 18 maggio.

L´attore citava in giudizio il notaio, per violazione del "dovere di consiglio", e per ottenere un risarcimento dei danni seguiti alla stipulazione di un contratto preliminare. Nel caso in esame, l´attore si rivolgeva al notaio in occasione della stipula di un preliminare, pattuendo con i venditori di redigere il rogito entro il 30 giugno 2011, data in cui sarebbe scaduta l´ultima rata di mutuo che egli si era accollato. Il notaio lo rassicurava circa le condizioni del futuro acquisto, ma nel 2006, al momento del rogito, si veniva a conoscenza di un´ipoteca che gravava sull´immobile, con la conseguente perdita della caparra dell´acquirente.

Il notaio aveva quindi violato il "dovere di consiglio" (previsto all´art. 42, comma 1, lett. a) del codice di deontologia notarile) non avendo opportunamente avvertito l´acquirente che la trascrizione del preliminare avrebbe perduto efficacia qualora, entro tre anni, non fosse intervenuto il contratto definitivo.

Il tribunale di Torino accoglieva la domanda, condannando al risarcimento del danno il notaio, che proponeva appello alla Corte di Torino, la quale condannava l´ attore a restituire quanto ottenuto.

L´uomo si rivolgeva quindi alla Cassazione, lamentando che la Corte d´appello avesse ritenuto non sussistere uno specifico dovere in capo al notaio, il quale avrebbe dovuto informarlo che la convenzione di un termine così lungo tra contratto preliminare e definitivo, avrebbe vanificato la cautela di trascrivere il preliminare, stante l´efficacia triennale della trascrizione, ai sensi dell´art. 2645 bis c.c..

Secondo il ricorrente, al contrario, proprio la pattuizione di un tale termine avrebbe comportato il dovere del notaio di informare i clienti dei vantaggi e degli svantaggi della trascrizione del preliminare. Trattandosi di obbligazione ex contractu (un contratto di prestazione d´opera professionale), il notaio non assolveva al relativo onere probatorio, con violazione dell´art. 1218 c.c..

Il ricorrente, se correttamente informato, avrebbe potuto decidere se rinnovare la trascrizione, acquistare l´immobile per sé, o farlo acquistare ad altri entro il termine triennale di efficacia della trascrizione.

Inoltre, la Corte d´appello agiva senza valutare la diligenza del notaio nel compimento del suo lavoro, diligenza peraltro non provata, come sarebbe stato suo onere (Cass., Sez. Un., n. 13533/2001).

Secondo la Corte di Cassazione, il codice deontologico notarile impone di spiegare le conseguenze giuridiche delle scelte delle parti, lasciando l´apprezzamento della convenienza economica a queste ultime. Quindi il notaio avrebbe dovuto avvisare la parte acquirente che un termine così lungo per la stipula dell´atto notarile, lo avrebbe esposto a elevati rischi nei confronti di azioni di terzi verso il venditore e l´eventuale fallimento dello stesso.

Riscontrando la Cassazione, la fondatezza dei gravami sollevati dal ricorrente, ne accoglieva il ricorso, cassando la sentenza impugnata.