Preliminare, omessa consegna certificato di abitabilità. SC: sì a risoluzione e a restituzione del doppio della caparra

​La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 622 del 14 gennaio 2019, è tornata a ribadire l'importanza del certificato di abitabilità nell'ambito della stipulazione di un contratto di compravendita di beni immobili. In particolare, i Giudici di legittimità hanno ritenuto che la mancata consegna del certificato di abitabilità da parte del promittente venditore al promissario acquirente, in prossimità della scadenza del termine per la stipula del definitivo, costituisce un comportamento contrario alla buona fede e giustifica i) la domanda di risoluzione per inadempimento formulata dal promissario acquirente; ii) la richiesta di restituzione del doppio della caparra da quest'ultimo versata. E ciò anche se nel preliminare non è stabilito alcun obbligo di consegna in tal senso.

Ma vediamo nel dettaglio la questione sottoposta all'esame della Suprema Corte di Cassazione. 

I fatti di causa. 

La ricorrente, promittente venditrice, ha stipulato un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un immobile. È accaduto che il promissario acquirente: 

• ​ha corrisposto una caparra; 
  
• ha chiesto che, entro la data fissata per la stipula del definitivo, gli fosse consegnata il certificato di abitabilità. 
  

Giunto in prossimità di tale termine, non avendo ricevuto tale documentazione, sebbene richiesta più volte, il promissario acquirente ha chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice con condanna di quest'ultima alla restituzione del doppio della caparra versata. 

Il Tribunale adito ha rigettato la domanda attorea, non ritenendo sussistente un'ipotesi d'inadempimento della promittente venditrice, dal momento che nel contratto preliminare non era stabilito alcun obbligo di consegna dei documenti richiesti a carico della promittente venditrice entro la data prevista per il definitivo. Contro la decisione del Giudice di primo grado, il promissario acquirente ha proposto appello e i Giudici di secondo grado, riformando la decisione del Tribunale, hanno dichiarato risolto il contratto preliminare di vendita, condannando la promittente venditrice alla restituzione del doppio della caparra corrisposta dal promissario acquirente, oltre agli interessi legali. 

Il caso è giunto dinanzi alla Corte di Cassazione. 

La decisione della S.C.

I Giudici di legittimità, innanzitutto, affermano che nel caso in cui il promittente venditore garantisce la regolarità urbanistica dell'immobile, è tenuto a fornire al promissario acquirente tutta la "la documentazione attestante tale regolarità", nella quale rientra inequivocabilmente anche il certificato di abitabilità. La consegna di tale documentazione costituisce un obbligo consequenziale all'assunzione della garanzia relativa alla regolarità urbanistica del bene. La stessa giurisprudenza, in punto, ha sostenuto che se l'immobile è privo di certificato di agibilità, il promissario acquirente è legittimato a rifiutare la stipula del definitivo. E ciò a prescindere o meno dal fatto che la mancata agibilità dipenda da una inerzia del Comune.   

Infatti, ad avviso della Corte di Cassazione, è il promittente venditore che deve attivarsi per garantire che l'immobile sia idoneo ad assolvere la funzione economico - sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene (Cass. nn. 10820/2009 e 15969/2000). È evidente che, in forza di quanto sin qui detto, il certificato di abitabilità diventa requisito giuridico essenziale del bene immobile, oggetto della vendita. Che detto certificato sia un requisito essenziale discende anche dal fatto che si è ritenuto che anche prima della formale stipula del definitivo ( cfr. Cass. n. 13969/2006) nel caso in cui il preliminare preveda la consegna anticipata del bene, rientra tra le obbligazioni gravanti sul promittente venditore [...] quella di allegare il certificato di abitabilità dell'immobile contestualmente alla consegna dell'appartamento, nel caso in cui sia anche anticipato il pagamento del prezzo (conf. Cass. n. 4513/2001). D'altro canto, secondo i Giudici di legittimità, l'obbligo di consegna di tale documentazione che grava sul promittente venditore si allinea con i principi di buona fede e correttezza operanti nell'ambito di ogni rapporto contrattuale (artt. 1175 e 1375 c.c.). Con l'ovvia conseguenza che nei casi, come quelli sottoposti all'esame della Corte di Cassazione, qualora il promittente venditore abbia garantito l'esistenza del certificato di abitabilità dell'immobile, l'omessa sua risposta alle richieste di consegna di detto certificato, formulate dal promissario acquirente in prossimità della data pattuita per la stipulazione del contratto definitivo, costituisce una condotta contraria ai principi su menzionati. Ad avviso dei Giudici di legittimità, tale comportamento, quindi, giustifica la domanda rivolta dal promissario acquirente per ottenere: 

• la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore;
  
•  la restituzione del doppio della caparra. 
  

Alla luce delle considerazioni sin qui svolte, pertanto, la Corte di Cassazione ha condiviso l'iter logico-giuridico seguito dalla Corte d'Appello e, ritenendo infondato il ricorso proposto dalla promittente venditrice, ha confermato la sentenza impugnata.