Lavori sulla facciata condominiale: senza il consenso dei condomini, il titolo edilizio è illegittimo

Con la sentenza n. 5253 dello scorso 16 novembre, il Tar Campania, sezione sesta sede di Napoli, ha statuito l'illegittimità di un permesso di costruire concesso ad una condomina per realizzare la trasformazione di una finestra in un balconcino, in quanto nel corso dell'istruttoria non si era acquisito il parere favorevole dei condomini, ritenuto necessario trattandosi di opere di intervento strutturale e di modifica della facciata.

Si è difatti precisato che "occorre il consenso del condominio quando uno dei condomini intenda realizzare (o sanare) opere che modifichino la facciata dell'edificio, a prescindere dalla circostanza che l'interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica, posto che – salva la diversa espressa valutazione del condominio – non può l'Autorità amministrativa (ovvero il giudice amministrativo, in sede di impugnazione delle sue determinazioni) considerare irrilevanti le innovazioni sotto il profilo estetico".

Il caso sottoposto all'attenzione del Tar prende avvio dalla con la presentazione, da parte di una condomina, di una DIA avente ad oggetto l'esecuzione di lavori di riqualificazione del prospetto di un immobile di sua proprietà, con trasformazione di una finestra in un balconcino.

A seguito di osservazioni pervenute da un condomino circa la mancata acquisizione da parte della vicina del parere favorevole dei condomini, ritenuto necessario trattandosi di opere di intervento strutturale e di modifica della facciata, veniva avviata dal Comune una articolata istruttoria con la partecipazione degli interessati; all'esito dell'istruttoria veniva comunque rilasciato a favore dell'interessata il richiesto permesso di costruire.

Ricorrendo al Tar, il vicino impugnava tale titolo edilizio, deducendo la violazione dell'art. 11 del d.P.R. 380 del 2001 e dell'art. 1102 del codice civile.

A tal fine evidenziava come l'amministrazione non avesse acquisito il consenso dei condomini, essendo tutti interessati alla conservazione della struttura originaria del fabbricato; nel caso di specie, inoltre, era mancata una idonea istruttoria volta ad accertare che la realizzazione del balcone non avrebbe inciso sulla statica dell'edificio.

Resistendo in giudizio, la proprietaria dell'immobile oggetto di intervento replicava osservando che l'intervento non avrebbe recato alcun pregiudizio alla statica del fabbricato trattandosi in sostanza di rimuovere un piccolo parapetto senza alterare altri parametri edilizi.

Il Tar condivide la posizione e le doglianze del ricorrente.

Il Collegio Amministrativo evidenzia come non vi siano dubbi sulla qualifica della facciata di un edificio quale parte comune del condominio, sicché la stessa non può essere oggetto di trasformazione se non secondo le regole del codice civile che disciplinano l'uso della cosa comune. 

Conseguentemente, occorre il consenso del condominio quando uno dei condomini intenda realizzare (o sanare) opere che modifichino la facciata dell'edificio, a prescindere dalla circostanza che l'interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica, posto che – salva la diversa espressa valutazione del condominio – non può l'Autorità amministrativa (ovvero il giudice amministrativo, in sede di impugnazione delle sue determinazioni) considerare irrilevanti le innovazioni sotto il profilo estetico.

Sul punto, la giurisprudenza ha chiarito che il "decoro architettonico" delle facciate costituisce bene comune dell'edificio e che, pertanto, ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide, necessita dell'assenso dell'assemblea dei condomini, a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori progettati. Ne deriva che i lavori edilizi, da eseguirsi su parti indicate come comuni del fabbricato e comportanti opere non connesse all'uso normale della cosa comune, devono essere preceduti dal previo assenso dei comproprietari, situazione questa che impone al Comune di accertare l'esistenza del consenso alla realizzazione da parte di tutti i condomini e, quindi, un preciso obbligo di istruttoria.

Con specifico riferimento al caso di specie, il Tar rammenta come l'amministrazione comunale non abbia accertato se la vicina, nel modificare la facciata, fosse pienamente legittimata alla realizzazione dell'opera edilizia, per aver ottenuto il preventivo assenso di tutti i condomini alla modifica della cosa comune.

Alla luce di tanto, il collegio accoglie il ricorso e, per l'effetto, annulla il provvedimento impugnato.