Lastrico solare o terrazza a livello: chi paga le spese di manutenzione?

Riferimenti normativi: Art.1117 c.c. - Art.1126 c.c.

Focus:La manutenzione del lastrico solare o della terrazza a livello ad uso esclusivo di un appartamento condominiale sono spesso causa di conflittualità tra i condòmini per la ripartizione delle relative spese di manutenzione. Infatti, non è sempre facile stabilire se la spesa debba essere sostenuta dal proprietario dell'immobile che ne abbia l'uso esclusivo o anche dal condomìnio in caso di rifacimento del piano calpestabile per sanare le sottostanti infiltrazioni di acqua.

Principi generali:L'art.1117 c.c. identifica quali sono le parti comuni di un edificio e tra esse menziona anche il lastrico solare. Il lastrico solare assolve, al pari del tetto, alla funzione di copertura dell'edificio di cui forma parte integrante sia sotto il profilo materiale che giuridico. Esso è una parte dell'edificio semi praticabile e piana e funge da copertura degli ambienti sottostanti. Il terrazzo, invece, pur essendo un ripiano di copertura, è spesso pavimentato e delimitato da ringhiere, muretti, balaustre, ecc., che consentono di poter godere di un affaccio. Esso può essere costituito anche da terrazze a livello di appartamenti purché esplichi la funzione prevalente di copertura dei piani sottostanti (Cass. n.3672/1997). E' quindi una proiezione verso l'esterno dell'appartamento cui è collegata. Dalla loro funzione, quindi, dipende la ripartizione delle spese per la loro manutenzione e conservazione. Ciò premesso, ai sensi dell'art.1123 c.c., qualora il lastrico solare sia di proprietà e di uso comune, le spese per riparazione, manutenzione e ricostruzione, sono a carico di tutti i condòmini e vanno ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Ai sensi dell'art.1126 c.c., qualora l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi sia in uso esclusivo di un condòmino, questi è tenuto a contribuire per un terzo della spesa e i restanti due terzi saranno a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte dell'edificio di cui il terrazzo costituisce copertura. 

Tale criterio opera anche ai fini del risarcimento del danno che gli stessi condòmini o soggetti terzi possono subire a causa di una cattiva manutenzione delle parti comuni che abbia determinato un'infiltrazione di acqua dal terrazzo all'appartamento sottostante il lastrico o la terrazza a livello. Dei danni, quindi, risponderanno in concorso sia il condomìnio che il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, in quanto custode del bene (art. 2051 cod. civ.), salvo prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro. Non sussiste, invece, responsabilità del condomìnio, per la mancata manutenzione del terrazzo e dei conseguenti danni derivati da infiltrazioni nei locali sottostanti, nel caso in cui la terrazza a livello non rientri tra le parti comuni, ai sensi dell'art.1117 c.c., e funge da copertura di un unico locale sottostante alla stessa che costituisce corpo di fabbrica distaccato dall'edificio condomìniale principale (Cass. Ordinanza n. 16625, depositata il 20 Giugno 2019). 

La Corte di Cassazione, con Ordinanza n.968 del 16/01/2019, si è pronunciata sul conflitto, fondato su una erronea interpretazione del regolamento condominiale, sorto tra il condomìnio e due condòmini per la ripartizione, deliberata dall'assemblea condominiale,delle spese di rifacimento dell'impermeabilizzazione e pavimentazione della terrazza, ripartizione che era stata fatta in applicazione del regolamento condominale. Il regolamento condominiale prevedeva che le spese per la manutenzione dei lastrici e delle terrazze a livello di proprietà ed uso esclusivo dei singoli condòmini dovevano essere carico degli stessi per quanto riguarda la manutenzione e l'eventuale rifacimento della pavimentazione di superficie, mentre la manutenzione delle asfaltature ed isolamenti delle solette di copertura dovevano essere a carico dei proprietari ed utenti esclusivi nella misura di 1/3 e per il restante ripartito tra tutti i restanti condòmini del fabbricato.

La Corte d'Appello, in parziale riforma della sentenza emessa dal Tribunale, ha annullato la deliberazione dell'assemblea condominiale, con la quale era stato approvato il piano di riparto redatto dall'Amministratore di condominio, per mancata applicazione, in relazione alle spese di manutenzione straordinaria del lastrico, del criterio di cui all'articolo 1126 c.c. Avverso la sentenza della Corte di Appello ha proposto ricorso per Cassazione il Condomìnio, in persona dell'amministratore. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del condomìnio riconoscendo legittimo l'operato dei giudici di seconde cure. Infatti, nel caso di specie, poiché il rifacimento della pavimentazione conseguiva ad un intervento strutturale che interessava la soletta di copertura, doveva applicarsi il criterio di ripartizione delle spese di cui all'art. 1126 c.c. In tal caso, quindi, non si poteva applicare il criterio di ripartizione dettato dal regolamento condominiale, in deroga all'art.1126 c.c., secondo cui le spese di rifacimento della pavimentazione ricadono solo sul proprietario esclusivo del terrazzo. Il criterio di ripartizione delle spese ai sensi dell'art.1126 c.c. si ritiene che sia applicabile anche nell'ipotesi di rifacimento della pavimentazione conseguente ad un intervento strutturale di manutenzione di un terrazzo a livello di proprietà esclusiva che funga da copertura di una via di transito condominiale.