Cortile condominiale e danni per infiltrazioni a garage sottostante

Riferimenti normativi: Artt. 1125 - 1126 c.c.

Focus: Le infiltrazioni provenienti dall'edificio condominiale sovrastante possono provocare danni nei locali privati interrati sottostanti all'edificio stesso. Quando le infiltrazioni ai garage sottostanti provengono dal cortile condominiale con quale criterio possono essere ripartite le spese tra condòmini per risarcire del danno subito il proprietario dei locali interrati? La sentenza della Corte di Cassazione n. 14511 del 28 maggio 2019 ha innovato l'orientamento precedente ritenendo applicabile ai criteri di ripartizione di spesa l'art.1125 anziché l'art.1126 del codice civile.

Principi generali: Si permette che l'art.1117 cod. civ. contempla come parti comuni, tra le altre, il tetto dell'edificio, i cortili, le fondazioni e i muri maestri. Per i lavori relativi alle parti comuni le spese si ripartiscono, a norma dell'art.1123 cod. civ., in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverso accordo. La norma precisa, al secondo comma, che se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in maniera diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. A questo criterio generale si affianca il disposto dell'art.1125 cod.civ. il quale prevede che le spese per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai sono sostenute dai proprietari dei due piani l'un l'altro sovrastanti in parti uguali. Restano invece a carico, rispettivamente, del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e di quello del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Quanto ai lastrici solari (ovvero a quelle porzioni di fabbricato che hanno funzione di copertura dell'edificio), l'art.1126 cod. civ. prevede che qualora l'utilizzo (anche di una sola porzione) degli stessi non sia comune a tutti i condòmini, i costi per eventuali riparazioni o manutenzione gravano per un terzo su chi ne ha l'uso esclusivo e per i restanti due terzi su tutti i condòmini o su quelli a cui il lastrico serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Orbene, quando venga accertato che dal cortile condominiale di accesso all'edificio provengano infiltrazioni di acqua nei locali garage, cantine e autorimesse, allocati nei piani seminterrati o interrati degli edifici, si deve provvedere alla riparazione o manutenzione del cortile condominiale non solo mediante la riparazione dei soffitti danneggiati ma anche con l'impermeabilizzazione delle zone da cui proviene l'infiltrazione. Al fine, quindi, del riparto tra i condòmini di tali spese, secondo il recente orientamento della Corte Suprema, non si applicano i criteri previsti dall'art.1126 c.c. in tema di lastrico solare ma si applica, in via analogica, l'art.1125 c.c., che prevede la ripartizione della spesa in parti uguali fra i proprietari dei diversi piani, quale principio particolare della regola generale dettata dall'art.1123, secondo comma, codice civile. Quindi, la spesa dovrà essere sostenuta per metà dai proprietari dei locali allocati sotto il cortile condominiale e per l'altra metà da tutti i condòmini che utilizzano la detta area, secondo le quote eventualmente stabilite dal regolamento condominiale. In particolare, come già detto, restano a carico del condomìnio le spese per la pavimentazione e a carico dei proprietari dei locali sottostante l'intonaco, la tinteggiatura e la decorazione.

Il caso: Un condòmino, proprietario di due locali - autorimessa ubicati nel piano seminterrato posto al di sotto del cortile condominiale di accesso allo stabile, ha citato in giudizio il condomìnio affinché venisse accertata la responsabilità di quest'ultimo, con conseguente condanna al risarcimento dei danni subiti, per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal cortile sovrastante. Il condomìnio chiedeva il rigetto della domanda, eccependo tra l'altro che nella fattispecie dovevano essere applicate le disposizioni di cui all'art. 1126, con conseguente ripartizione delle spese di riparazione per un terzo sui condòmini che avevano l'usodel cortile e per i restanti due terzi su tutti i condòmini, compreso il proprietario dell'autorimessa. I giudici di primo e secondo grado hanno accolto, invece, la richiesta avanzata dal proprietario dei locali autorimessa.In particolare, il giudice di seconde cure in merito al criterio di ripartizione delle somme dovute a titolo risarcitorio ha osservato che già dal tenore letterale dell'art.1126 c.c. poteva escludersi l'applicazione della norma al caso di specie perché il cortile condominiale da cui erano pervenute le infiltrazioni non era riservato all'uso esclusivo di taluni condòmini ma posto al servizio di tutti i comproprietari che ne fruivano per accedere agli immobili di rispettiva esclusiva proprietà.

Conseguentemente, era stata confermava la decisione di primo grado che aveva posto l'onere del risarcimento del danno a carico dei condòmini ai sensi degli art.1123, comma 2, e 1125 c.c. Il condomìnio ricorreva, quindi, dinanzi ai giudici di legittimità, lamentando, tra l'altro, che il danno derivava da un'obbligazione propter rem di conservazione delle parti comuni dell'edificio e come tale avrebbe dovuto gravare su tutti i partecipanti al condomìnio, compreso il danneggiato. Ribadiva, pertanto, il necessario riparto della responsabilità risarcitoria in applicazione dell'art.1126 (e non dell'art.1125 ) del codice civile. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14511 del 28 maggio 2019, ha osservato che il condomìnio di edificio è custode dei beni e servizi comuni e quindi è responsabile, ai sensi dell'art. 2051 c.c., di eventuali danni che le cose comuni possono arrecare a terzi (in tal caso il proprietario dell'autorimessa è stato considerato terzo) o alle porzioni di proprietà esclusiva degli stessi condòmini, anche qualora i danni siano imputabili a difetti costruttivi dell'immobile (Cass. 12.07.2011, n. 15291; Cass. 20.08.2003, n. 12221). Da ciò consegue che per essere esente da responsabilità il condomìnio deve adottare tutte le misure necessarie a scongiurare il verificarsi del danno.

Ciò premesso, restavano da individuare i criteri in base ai quali ripartire la spesa. Se i principi dettati dall'art.1126 c.c. risultano perfettamente applicabili alla specifica ipotesi del lastrico solare (in virtù della sua funzione di copertura del fabbricato comune, pur potendo appartenere in proprietà superficiaria o essere attribuito in uso esclusivo ad uno dei condòmini), non trovano invece applicazione rispetto al cortile condominiale. Il cortile (o viale) di accesso al condomìnio non è, infatti, in alcun modo assimilabile al lastrico solare, difettando appunto della funzione di copertura dell'edificio che quest'ultimo assolve. Quindi, per la Suprema Corte di Cassazione è corretta l'impostazione adottata dai giudici di merito che hanno ritenuto inapplicabile il disposto dell'art.1126 c.c. al caso in oggetto, propendendo, invece, per l'applicazione in via analogica dell'art.1125 c.c., che accolla interamente le spese relative al pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo dello stesso, abbia reso necessaria la manutenzione, cioè nella fattispecie ai condomìni che ne fanno uso per accedere agli immobili di loro proprietà.