Lastrico solare condominiale: responsabilità del condominio per omessa manutenzione e risarcimento del danno per infiltrazioni nei locali sottostanti

Riferimenti normativi: Artt.1117 – 1126 c.c.

Focus: Il condominio è custode dei beni comuni per cui deve provvedere alla loro manutenzione al fine di non recare danni ai condòmini e/o ai terzi. In caso di omessa manutenzione del lastrico solare condominiale, che arreca danni da infiltrazione di acqua nell'appartamento sottostante, il condominio ne risponde a titolo di responsabilità extracontrattuale. In tal senso si è pronunciato il Tribunale di Salerno con la sentenza n.1270 del 6 marzo 2024.

Il caso: La proprietaria di un immobile posto al sesto piano di uno stabile condominiale ha citato in giudizio il condominio per i danni arrecati al proprio appartamento da infiltrazioni di acqua provenienti dal sovrastante lastrico solare di copertura di proprietà condominiale. In particolare, le infiltrazioni, maggiormente evidenti in prossimità dei canali di deflusso delle acque piovane di raccolta del lastrico solare, avevano compromesso le pareti perimetrali dell'appartamento fino al pavimento e gli intonaci, deteriorando le infrastrutture e le strutture portanti dell'immobile e danneggiando gli impianti elettrici, come risultava dalla relazione tecnico-descrittiva allegata in atti. 

La condòmina, ritenendo che i danni patiti scaturivano da una inadeguata manutenzione del lastrico da parte del condominio, aveva sollecitato l'Amministratore pro-tempore a porre in essere gli interventi necessari a rimuovere le cause delle infiltrazioni, ma le sue richieste non avevano avuto alcun seguito. Inoltre, a causa del protrarsi di tali circostanze, lamentava di aver subito danni soggettivi alla propria persona dovuti al mancato e/o ridotto utilizzo dell'immobile che avevano causato l'alterazione del proprio stile di vita. Pertanto, l'attrice chiedeva il risarcimento del danno non solo patrimoniale ma anche morale, esistenziale e biologico. Il condominio non si costituiva in giudizio e il giudice, rilevata la contumacia dello stesso, ammetteva i mezzi istruttori richiesti dalla parte attrice (prova testimoniale e c.t.u.) osservando che il lastrico solare di proprietà condominiale svolge una funzione di copertura del fabbricato e, quindi, rientra tra i beni comuni, ex art.1126 c.c., per i quali il condominio, in persona dell'amministratore pro-tempore, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie atte ad evitare pregiudizio ai condòmini stessi e ai terzi. 

I danni materiali arrecati sull'immobile e sui mobili dell'appartamento dell'attrice venivano quantificati dal consulente tecnico d'ufficio e fatti propri dal giudice che ha accolto la relativa richiesta di risarcimento avanzata dalla condòmina, richiamando il principio della Suprema Corte secondo cui:"Quando le infiltrazioni originano da una cattiva manutenzione del lastrico solare (o della terrazza a livello), vi è sicuramente la responsabilità del condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, in quanto custode del bene (art. 2051 c.c.), tenuto conto del fatto che quest'ultimo svolge una indiscutibile ed essenziale funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti" (Corte di Cassazione, II sez. civ., ordinanza n. 28253 del 9 ottobre 2023). Invece, in merito al danno non patrimoniale derivante dal mancato/ridotto utilizzo dell'immobile il giudice ha richiamato il principio enunciato dalla Suprema Corte secondo il quale: <<Il danneggiato che chieda in giudizio il risarcimento del danno per mancato godimento dell'immobile è tenuto a provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare ovvero per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, diversi dalla mera mancata disponibilità o godimento del bene, che possano sorreggere il convincimento sia dell'esistenza di tale danno-conseguenza, sia del suo collegamento causale con l'evento lesivo» (Cassazione sentenza n. 31233/2018). Applicando tale principio al caso di specie è stato osservato che l'attrice non ha fornito alcuna prova concreta a supporto del disagio patito per aver vissuto in ambienti umidi a causa della condotta del condominio. Pertanto, la domanda di risarcimento dei danni soggettivi alla persona è stata rigettata perché non provata.