L’apposizione di cancelli in condomìnio è innovazione?

Riferimenti normativi: Artt.1102 -1120-1123 c.c.

Focus: In ambito condominiale possono essere realizzate opere per utilizzare o godere al meglio degli spazi comuni. Tra esse rientra l'apposizione di cancelli posti a chiusura delle aree di accesso al condomìnio. Tali opere costituiscono innovazioni che alterano la destinazione originaria degli spazi comuni dell'edificio?

Principi generali: La distinzione tra miglioramenti ed innovazioni in condomìnio emerge dal confronto tra gli articoli 1102 e 1120 del codice civile. L'art.1102 c.c. (dettato in tema di comunione ma applicabile anche al condominio, stante il richiamo da parte dell'art.1139 c.c.) si riferisce alle modificazioni consistenti in opere di trasformazione della cosa comune. Esso dispone che: "ciascun partecipante al condomìnio può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non ne impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine, può anche apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa". Le modificazioni, in pratica, tengono conto solo dell'interesse del singolo condòmino al cui perseguimento sono rivolte (Tribunale Viterbo, sent.n.931/2018).L'art. 1120 c.c. non da una definizione delle innovazioni ma dà rilievo all'interesse collettivo della maggioranza qualificata dei condòmini espresso con una deliberazione assembleare. Infatti, stabilisce che "i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, (maggioranza dei partecipanti al condomìnio e i due terzi del valore dell'edificio) possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni". Gli interventi innovativi, in ogni caso, incontrano i limiti individuati dall'art. 1120 c.c. nella parte in cui vieta le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condòmino.

Non è vietato, quindi, qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune ma solamente quella modificazione materiale che alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria (Cass. civ., sez. VI, sent. n.11971 del 07/05/2019). Da ciò consegue che le deliberazioni di innovazione vietate dall'art.1120 c.c. si considerano nulle, mentre quelle che violano le maggioranze prescritte dalla legge si considerano annullabili (art.1137 c.c.). Nella categoria delle innovazioni non rientrano, comunque, gli interventi di manutenzione straordinaria, in quanto necessari per ripristinare l'efficienza delle cose comuni; ciò anche qualora siano introdotte modifiche migliorative. L'art. 1123 c.c., infine, regola la ripartizione delle spese necessarie, oltre che per la conservazione ed il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi di interesse comune, anche per le innovazioni validamente deliberate dalla maggioranza. La questione inerente la natura dell'apposizione di un cancello condominiale è da tempo oggetto di controversie giudiziarie. Si è ritenuto, in particolare, che non costituisce innovazione, ex art. 1120 c.c., la deliberazione inerente lo spostamento del cancello all'ingresso dell'area condominiale per disciplinare il transito pedonale e veicolare ed impedire l'ingresso indiscriminato di estranei (Cass. n. 9999/1992; Cass. n. 875/1999). La deliberazione, infatti, in tal caso, è motivata dalla necessità di sicurezza della collettività condominiale (Cass., sez.2, sent. n.4340/2013) e, quindi, non avendo ad oggetto un'innovazione non è richiesta l'approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea condominiale può decidere anche l'installazione di un cancello automatico (o comunque di chiudere l'area condominiale con delle sbarre aventi medesima funzione) e tale deliberazione non assume carattere innovativo, quindi non si applicano i quorum deliberativi previsti in questo caso.

Sull'argomento si è pronunciata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 3509 del 23 febbraio 2015. Nel caso di specie, un condòmino – proprietario di un'autofficina - chiamava in giudizio il supercondomìnio impugnando la delibera con la quale era stato deciso di installare delle sbarre automatiche a chiusura di una zona comune transitabile con la autovetture. Quella delibera, secondo il condòmino, era da ritenersi un'innovazione vietata in quanto ledeva il suo diritto d'uso delle parti comuni ed, in particolare, il miglior svolgimento della sua attività lavorativa. Il giudice di appello si era pronunciato in senso favorevole al condòmino ritenendo che l'apposizione delle chiusura dei transiti dovesse essere considerata innovazione vietata. Il condomìnio, di conseguenza, impugnava la sentenza dinanzi alla Corte di Cassazione. Quest'ultima ha accolto il ricorso del condomìnio evidenziando l'errore interpretativo nel quale erano incorsi i giudici di appello che, pur ritenendo applicabile la disciplina sulle innovazioni di cui all'art.1120 c.c., avevano sostanzialmente disatteso il principio in base al quale le deliberazioni assembleari condominiali (con le necessarie maggioranze di legge) o lo stesso regolamento possono limitare l'uso delle parti comuni da parte dei condòmini. Quindi, secondo la Suprema corte, considerato che fra i poteri dell'assemblea rientra sempre quello di regolare l'utilizzo delle parti comuni sulla base dei quorum volta per volta necessari, il contenuto della delibera impugnata non costituiva affatto un'innovazione. Di conseguenza, come nel caso di specie, "le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e che ne lasciano comunque immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1120 c.c. L'apposizione di un cancello, quindi, modifica ma non innova ed, anzi, aiuta a disciplinare meglio l'uso delle cose comuni e, come tale, la deliberazione che lo riguarda non necessita delle maggioranze qualificate previste per le innovazioni (art. 1136, quinto comma, c.c.) né del consenso unanime necessario per quelle innovazioni vietate perché lesive del diritto, anche un solo condòmino, d'uso e godimento delle parti comuni". In conclusione, le opere necessarie al riposizionamento del cancello possono essere approvate con la maggioranza degli intervenuti ed un terzo del valore dell'edificio.