Inerzia del locatore: quando la repentina richiesta di riscossione canoni integra abuso di diritto?

Inquadramento normativo: Artt. 1175 e 1375 c.c.

La correttezza e la buona fede e il ritardo del creditore nell'agire per la richiesta di adempimento di un'obbligazione: Secondo il principio di correttezza e buona fede sia il creditore che il debitore devono agire secondo un criterio di reciprocità, ossia tenendo conto degli interessi reciproci in forza di doveri di solidarietà sociale dettati dall'art. 2 della Costituzione. In buona sostanza la rilevanza di tale principio impone a ciascuna delle parti del rapporto obbligatorio, il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra, a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge (Cass., nn. 4057/2021; 24691/2020; 12310/1999, richiamate da Cass., n. 16743/2021). Ne consegue che ove il creditore ritardi - rispetto ai tempi prestabiliti nel regolamento negoziale – a esercitare un diritto, come ad esempio nel caso in cui egli agisca in ritardo per far valere l'inadempimento della controparte di un' obbligazione periodica di pagamento, tale situazione potrebbe configurare una violazione del principio di buona fede nell'esecuzione del contratto. E ciò se detto comportamento si traduce in un danno per la sola controparte (Cass., n. 16743/2021).

L'inerzia del creditore e l'abuso del diritto: Il comportamento inerte del creditore può essere interpretato come una remissione per facta concludentia generativa di correlato affidamento nella controparte, riferita al comportamento di buona fede e al bilanciamento degli interessi in gioco in fase di esecuzione del contratto. 

In buona sostanza il tardivo esercizio del diritto da parte del creditore, pur in assenza di divieti formali, potrebbe causare uno sproporzionato e ingiustificato sacrificio della controparte contrattuale, con il conseguimento di risultati diversi e ulteriori rispetto a quelli per i quali è attribuito al creditore medesimo il potere di agire nel suo interesse. In questa ipotesi è ravvisabile un abuso del diritto e solo al giudice di merito sarà consentito:

• accertare se tale esercizio tardivo costituisce la violazione del divieto di abuso del diritto (o di atti emulativi);
• condannare, colui il quale ha abusato del proprio diritto, al risarcimento del danno in favore della controparte contrattuale. E tanto anche se non sussiste una specifica volontà di nuocere.

Questo potere attribuito al giudice di merito non costituisce una ingerenza nelle scelte economiche dell'individuo o dell'imprenditore, giacché quel che viene censurato in tal caso non è l'atto di autonomia negoziale, ma l'abuso di esso (Cass., nn. 15510/2020 10324/2020, 30555/2019, 15705/2017, 20106/2009, richiamate da Cass., n. 16743/2021).

L'esercizio repentino del diritto e l'affidamento dell'intervenuta abdicazione nel rapporto locatizio: L'esercizio repentino del diritto con modalità non rispettose del principio di buona fede e correttezza, quando determina una situazione di maturato affidamento della sua intervenuta abdicazione, integra un abuso del diritto, come ad esempio accade nel rapporto locatizio, nell'ipotesi in cui il locatore, a fronte dell'inadempimento del conduttore, resta inerte, non mobilitandosi per ottenere la riscossione delle pigioni maturate per un protratto periodo di tempo. 

In quest'ipotesi, quello che è evidentemente idoneo a costruire l'affidamento del conduttore nel senso di una oggettiva rinuncia è proprio la suddetta inerzia, che si inserisce nella natura del contratto, ad esecuzione continuata, in cui il correlato adempimento da parte del conduttore non è operato con un unico atto bensì si attua in via progressiva (Cass., n. 16743/2021). In buona sostanza, nella fattispecie locatizia, la progressività dell'esecuzione incide anche sulla pregnanza della condotta del creditore nella fase esecutiva. Nel consegue che:

• l'inerzia di quest'ultimo protrattasi per molto tempo conduce alla percezione di questa come oggettiva abdicazione del potere di far valere il diritto, ossia come rinuncia che riguarda […] la fase esecutiva […] del contratto (Cass., n. 16743/2021);
• la repentina richiesta di adempimento per la parte del credito eventualmente non caduta in prescrizione potrebbe essere valutata come esercizio abusivo del diritto, e dunque in violazione di obblighi solidaristici collegati alla salvaguardia dell'interesse del conduttore a non perdere una acquisita situazione di vantaggio determinatasi a suo esclusivo favore (Cass., n. 16743/2021), se in questi casi sussistono elementi circostanziali oggettivamente idonei a ingenerare nel conduttore un affidamento nella remissione del diritto di credito da parte del locatore per facta concludentia (Cass., n. 16743/2021).