Focus sullo sfratto e sulla licenza per finita locazione

Inquadramento normativo: Art. 657 c.p.c.

La licenza e lo sfratto per finita locazione: «Il locatore o il concedente può intimare al conduttore [...], licenza per finita locazione». La licenza presuppone che il contratto non sia ancora scaduto. Infatti, «essa è intimata prima della scadenza del contratto con la contestuale citazione per la convalida per evitare la tacita riconduzione, se trattasi di contratto a tempo determinato, e per apporre un termine finale al rapporto, se trattasi di contratto a tempo indeterminato» (Tribunale Mantova, sentenza 15 maggio 2018). Il locatore «può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione».

La natura dell'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione: La natura dell'intimazione è discussa sia in dottrina che in giurisprudenza. E ciò in considerazione del fatto che l'atto introduttivo, oltre a contenere l'intimazione di licenza o di sfratto, deve contenere anche la citazione a comparire in giudizio per la convalida della intimazione. In punto, infatti, si discute se l'intimazione:

• «sia un atto complesso con effetti sostanziali e processuale, in quanto diretta, sotto forma di manifestazione di volontà unilaterale e ricettizia a impedire la tacita riconduzione del contratto, e di carattere processuale, in quanto esplicante una vocatio in ius del conduttore per la convalida della licenza o dello sfratto (Cass. 289/1986; Cass. 12117/2003, richiamate da Tribunale Mantova, sentenza 15 maggio 2018),
• abbia natura meramente processuale pur provocando effetti in ordine al rapporto giuridico sostanziale dedotto in giudizio» (Tribunale Mantova, sentenza 15 maggio 2018).

Quest'ultima impostazione è quella reputata più aderente alla valenza dell'atto introduttivo in quanto con l'intimazione di licenza o sfratto per finita locazione implicitamente viene in rilievo la volontà del locatore di impedire il rinnovo del contratto e, quindi, di ottenere la liberazione dell'immobile alla scadenza. Una volontà, questa, che renderebbe accoglibile la domanda del locatore senza necessità di procedere ad alcuna conversione del rito nel caso in cui il procedimento di licenza per finita locazione fosse instaurato non ex art. 657 c.p.c., ma ai sensi art. 447 bis c.p.c.,. E ciò in considerazione del fatto che occorre guardare più che alla specialità del rito previsto dall'art. 657 c.p.c., alla specialità della domanda «(condanna in futuro e riconosciuto interesse ad agire del futuro creditore del rilascio di procurarsi il titolo esecutivo anche prima della scadenza, per poter far luogo all'esecuzione già in tale momento, nel caso di mancato rilascio)» anche se tale domanda è veicolata nelle forme del ricorso e non della citazione. In difetto di norme contrarie, si può «domandare la stessa pronuncia di condanna al futuro rilascio seguendo un procedimento diverso (i.e. 447 bis c.p.c.; in astratto anche più lungo [...]) rispetto a quello ordinariamente previsto dall'art. 657 c.p.c.» (Tribunale Mantova, sentenza 15 maggio 2018).

Opposizione alla domanda di convalida di sfratto per finita locazione e domanda di risoluzione: Nel caso in cui il conduttore si oppone alla domanda di convalida di sfratto per finita locazione, viene disposto il mutamento del rito ex art. 426 c.p.c. In quest'ipotesi, la domanda originaria contenuta nell'atto introduttivo di intimazione già reca, seppur implicitamente, la richiesta di accertamento della cessazione del rapporto locatizio.

Ne consegue che l'opposizione e il conseguente mutamento del rito - «che determinano il sorgere di un nuovo e autonomo processo a cognizione piena» - non rendono necessaria la riproposizione in forma esplicita della domanda di risoluzione che, ove riformulata, non potrà considerarsi come nuova e inammissibile (Tribunale Bolzano, sentenza 13 febbraio 2020).

Ordinanza di convalida di licenza o sfratto per finita locazione e efficacia di cosa giudicata: «L'ordinanza di convalida di licenza o sfratto per finita locazione, preclusa l'opposizione tardiva, acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale non solo sull'esistenza della locazione; sulla qualità di locatore dell'intimante e di conduttore dell'intimato; sull'intervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto; ma altresì sulla qualificazione di esso, se la scadenza del medesimo, richiesta e accordata dal giudice, è strettamente correlata alla tipologia del contratto» (Cass. nn. 6406/99; 2280/05, 23302/07, 20067/08, richiamate da Cass. civ., n. 411/2017).

Finita locazione e sublocazione: Nel caso in cui in relazione al medesimo immobile pendono due procedimenti, uno di licenza per finita locazione tra la locatore e conduttore e uno di sfratto per morosità tra quest'ultimo e il subconduttore, la definizione del primo non può avere un'efficacia pregiudicante sul secondo. Infatti ove pure dovesse venire meno il contratto di locazione principale, ciò non potrebbe riverberare alcun effetto decisivo o condizionante nel procedimento di sfratto per morosità in quanto anche in caso di cessazione della locazione, il subconduttore dovrebbe comunque pagare al proprio sublocatore i canoni finché dura l'occupazione (Cass. civ., n. 15094/2015).

Procedimento di sfratto o licenza per finita locazione e sospensione feriale: La sospensione feriale non si applica a procedimenti di sfratto in relazione alla fase sommaria (Cass. nn. 9022/2005, 14304/2005, 12880/2009, 11607/2010, 12979/2010, richiamate da Cass. civ., n. 23193/2015).