Evizione, cos'è? Conseguenze e tutela

Inquadramento normativo: Art 1476 c.c.; Art. 1481 c.c.; 1483 c.c.; Art. 1489 c.c.

L'evizione: Nel caso di compravendita, tra gli obblighi del venditore rientra quello di garantire il compratore dall'evizione, oltre che dai vizi della cosa. L'evizione totale del bene venduto si ha quando su quest'ultimo un terzo ha ancora diritti. In questa ipotesi, il venditore è tenuto a risarcire l'acquirente del danno. «Egli deve inoltre corrispondere al compratore il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, le spese che egli abbia fatte per la denunzia della lite e quelle che abbia dovuto rimborsare all'attore».

Conseguenza dell'evizione: Il risarcimento del danno dovuto dal venditore all'acquirente a causa dell'evizione è in buona sostanza la sanzione per aver violato l'obbligo di garanzia che incombe sull'alienante. Poiché da questa violazione consegue la perdita del diritto acquistato dal compratore, la sanzione opera a prescindere dal fatto che il venditore sia colpevole o meno o sia a conoscenza della possibile causa della futura evizione. E ciò «in quanto detta perdita comporta l'alterazione del sinallagma contrattuale e la conseguente necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore precedente all'acquisto poi venuto meno» (Cass. 20877/2011; Cass. 20165/2005; Cass. 4853/1993; Cass. 40/1964, richiamate da Cass. civ., n. 24939/2018).

Evizione e cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi: «Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo [...]». «È controverso se questa fattispecie rientri nell'area concettuale della garanzia per evizione o vada invece accostata alla garanzia per vizi […]. 

La giurisprudenza di legittimità ha precisato, al riguardo, che l'evizione totale o parziale viene a verificarsi solo quando l'acquirente sia privato in tutto od in parte del bene acquistato ovvero il diritto trasferito perda le sue caratteristiche qualitative o quantitative, mentre se la privazione riguardi esclusivamente limitazioni inerenti il godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra l'acquisizione patrimoniale» allora tale privazione rientra nella fattispecie di cosa gravata da oneri e diritti di godimento di terzi (Cass. n. 24055/2008; Cass. n. 29367/2011, richiamate da Tribunale Roma, sentenza del 6 luglio 2018). In buona sostanza, a differenza del caso di evizione, nella fattispecie in ultimo citata, l'efficacia dell'acquisto resta fermo. Viene solo in rilievo la tutela dell'acquirente in buona fede per il fatto di aver acquistato un diritto non esercitabile interamente a causa dell'esistenza di un diritto di godimento altrui. L'operatività di tale tutela si ha purché il diritto di terzi non sia conosciuto dal compratore o sia solo apparente al momento dell'acquisto (Tribunale Roma, sentenza del 6 luglio 2018).

Casistica: Nell'ipotesi di compravendita di un bene immobile, se quest'ultimo risulta «costruito in violazione delle limitazioni legali della proprietà, la pretesa del proprietario del fondo confinante, diretta a ottenere il rispetto di tali limitazioni, può concretare un'ipotesi riconducibile, alternativamente, alla garanzia per evizione» o alla garanzia prevista per la fattispecie di cosa gravata da oneri e diritti di godimento di terzi. La qualificazione del primo o del secondo tipo di garanzia discende dall'accoglimento della domanda, ossia se da questa «derivi, in tutto o in parte, la perdita della cosa venduta (come accade a seguito della totale o parziale demolizione dell'edificio costruito a distanza illegale), o solo una restrizione del godimento del bene, che rimane integro nella sua identità strutturale [...]» (Cfr. Cass., n. 23818/2012, richiamata da Tribunale Roma, sentenza del 6 luglio 2018). 

Evizione e sospensione del pagamento del prezzo: «Il compratore può sospendere il pagamento del prezzo, quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi, salvo che il venditore presti idonea garanzia. Il pagamento non può essere sospeso se il pericolo era noto al compratore al tempo della vendita«.

Casistica: Nell'ipotesi di preliminare di vendita, «quando, in relazione al bene promesso [...], sussista il pericolo attuale e concreto di evizione, è concessa al promissario acquirente la facoltà di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo fino a quando non venga eliminato tale pericolo» (Cass., n. 24340/2011, richiamata da Cass. civ., n. 3390/2016). In caso di fallimento del dante causa del promittente venditore, se vi è un'astratta possibilità di revocatoria fallimentare, il promissario acquirente non può sospendere il pagamento del prezzo e quindi l'esecuzione della sua prestazione. E ciò in considerazione del fatto che tale facoltà, sebbene concessa anche in presenza di pretese del terzo sull'oggetto del contratto, presuppone non il mero timore delle medesime, ma la concreta volontà del terzo di promuovere azioni volte ad ottenere il riconoscimento dei suoi asseriti diritti sul bene. Poiché il ricorso alla facoltà in questione non deve essere contrario a buona fede, si teme che consentire il suo esercizio in occasione di situazioni di pericolo di azioni di terzi non connotate da serietà e concretezza, possa costituire un «pretesto dell'obbligato per rifiutare l'adempimento dovuto» (Cass. n. 5979/1994, richiamata da Cass. civ., n. 3390/2016).