Effetti fiscali della risoluzione del contratto di compravendita immobiliare tra società

Riferimenti normativi: Artt.2423 bis - 2426 -1458 c.c.

Focus: La vendita di un immobile di una società ad un'altra società può generare una plusvalenza immobiliare integralmente tassabile. In caso di risoluzione della compravendita immobiliare può scaturire per la società venditrice una minusvalenza deducibile dal bilancio societario? Sulla questione si è pronunciata la Corte di Giustizia tributaria di secondo grado dell'Umbria con la sentenza n.194/2 del 5.6.2023.

Il caso: Una società ha impugnato un avviso di accertamento notificato dall'Agenzia delle Entrate nel 2019, relativo all'anno di imposta 2014, con il quale veniva recuperata a tassazione una minusvalenza perché ritenuta indeducibile. La minusvalenza scaturiva dalla risoluzione, avvenuta nel 2014, di una compravendita immobiliare stipulata nel 2011 dalla società ricorrente in favore di un'altra società dalla quale aveva realizzato una plusvalenza. Secondo la tesi sostenuta dalla ricorrente la plusvalenza realizzata nel 2011 sarebbe venuta meno per effetto della retroattività della risoluzione contrattuale avvenuta nel 2014, e, quindi, la minusvalenza derivante da tale atto sarebbe deducibile. Secondo l'Ufficio, invece, l'atto del 2014 avrebbe comportato un ritrasferimento "ex nunc" della proprietà in capo alla parte cedente tale da escludere una minusvalenza deducibile. 

La Commissione tributaria di primo grado, aderendo alla tesi dell'Ufficio, aveva respinto il ricorso della società condannandola anche alle spese. La società, pertanto, aveva impugnato la sentenza con ricorso in appello nel quale ha eccepito che la risoluzione, nel 2014, della compravendita per inadempimento sarebbe un contratto con effetti tipicamente retroattivi, ai sensi dell'art.1458 c.c. La società, in pratica, aveva realizzato una plusvalenza dalla vendita ad altra società di un compendio immobiliare composto da vari terreni. Nel corso del 2012, a seguito della parziale risoluzione del contratto originario, la stessa era rientrata nella proprietà di alcuni terreni che, perciò, venivano iscritti in bilancio all'originario valore contabile di 1.123.449 euro, annullando così una parte della plusvalenza realizzata nel 2011 che scendeva da 686.509 euro a 479.458 euro (e quindi rettificandola di 207.051 euro). Con il medesimo accordo, le parti avevano inserito nel contratto originario una clausola risolutiva espressa ai sensi dell'art.1546 c.c.

Nel 2014, in seguito a controversie intervenute tra le parti e culminate in un contenzioso civile, entrambe riconoscevano reciprocamente la risoluzione per inadempimento del contratto del 2011, con retrocessione e trasferimento in piena proprietà dei restanti beni che erano stati oggetto di compravendita e con ristoro a favore della venditrice del risarcimento danni a titolo di penale. Pertanto, secondo la società appellante la risoluzione per inadempimento del 2014, producendo l'effetto di liberare il cessionario dall'obbligo di pagare il prezzo, avrebbe determinato il venir meno dell'originaria plusvalenza realizzata con la vendita e non sarebbe stata applicabile l'imposta di registro, ai sensi art.28 del D.P.R.n.131/86. L'Agenzia delle Entrate, invece, ribadiva quanto già sostenuto in primo grado e cioè che la risoluzione sarebbe un'autonoma fattispecie negoziale con effetto traslativo "ex nunc", che avrebbe costituito, perciò, il presupposto per una nuova tassazione quale espressione di capacità contributiva. I giudici della Corte di Giustizia tributaria di secondo grado hanno accolto l'appello ritenendo legittima la contabilizzazione della minusvalenza realizzata dal contribuente. Ciò in quanto, sia qualificando il contratto del 2014 quale risoluzione per inadempimento o quale scioglimento per mutuo dissenso, la "retrocessione" disposta dalle parti è strettamente collegata all'accordo risolutorio e, perciò, ha effetto retroattivo. Quindi, dal punto di vista fiscale si realizza una rettifica del ricavo conseguito e viene meno l'originaria plusvalenza prodotta.