S.C. Plusvalenza cessione terreno edificabile - Accertamento Imposta di registro definito dal contribuente - Accertamento Prezzo di cessione ai fini IRPEF: non rileva. Onere dell’ufficio di dimostrare il maggior prezzo incassato.

​La Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 21772 del 9 settembre 2018 è tornata ad affrontare, confermando un orientamento oramai pacifico, la questione relativa ai diversi aspetti che rilevano ai fini della cessione dei terreni edificabili per i quali, a prescindere dalla data di acquisto, se ceduti ad un prezzo superiore al prezzo di acquisto (incrementato dai costi inerenti al miglioramento ed alla rivalutazione) genera sempre una plusvalenza in capo al cedente da assoggettare a tassazione ai fini IRPEF.

Il valore-prezzo della cessione del terreno edificabile indicato in atto può essere oggetto di analisi da parte dell'Amministrazione finanziaria sotto un duplice aspetto, ovvero:

- la congruità del valore dichiarato e la conseguente liquidazione dell'imposta di registro.

- la congruità del valore dichiarato ai fini della determinazione della plusvalenza realizzata da assoggettare ad imposizione diretta.

In passato, prima dell'entrata in vigore dell'art. 5, comma 3 - D.Lgs. n. 147/2015, gli uffici ritenevano che nella misura in cui avesse accertato il valore del bene ceduto con un atto di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro, tale valore poteva essere utilizzato anche ai fini della determinazione della plusvalenza essendo onere del contribuente dimostrare l'effettivo prezzo della cessione.

A seguito dell'intervento normativo testè citato, norma di interpretazione autentica, pertanto suscettibile di applicazione retroattiva, tanto ha chiarito:"Gli articoli 58, 68, 85 e 86 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e gli articoli 5, 5-bis, 6e 7 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, si interpretano nel senso che per le cessioni di immobili e di aziende nonché per la costituzione e il trasferimento di diritti reali sugli stessi, l'esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell'imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, ovvero delle imposte ipotecaria e catastale di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347", pertanto, nella misura in cui l'Ufficio intenda determinate l'eventuale plusvalenza realizzata non potrà automaticamente porre a base il valore definito ai fini dell'imposta di registro bensì sarà onerata da fornire elementi idonei per dimostrare l'ammontare effettivo della plus valenza realizzata.

Nella fattispecie oggetto di giudizio, per quanto è dato apprendere dalla lettura dell'ordinanza, il contribuente non aveva opposto l'atto di rettifica e liquidazione emesso ai fini dell'imposta di registro il quale quindi era divenuto definitivo, mentre aveva proposto opposizione avverso l'avviso di accertamento emesso dall'Ufficio per riprendere a tassazione la presunta plusvalenza realizzata e calcolata facendo la differenza tra il valore di acquisto ed il corrispettivo incassato.

Sul punto i giudici della Commissione Tributaria Regionale in sentenza avevano correttamente motivato l'accoglimento parziale del ricorso rilevando che: "la determinazione di un bene oggetto di trasferimento si differenziano a seconda dell'imposta da applicare, sicché ove si tratti di imposta di registro si ha riguardo al valore di mercato, mentre quando si discute di una plusvalenza va accertata la differenza tra il prezzo di acquisto e quello di cessione. Ciò comporta che la definizione di un accertamento ai fini dell'imposta di registro non ha automatica efficacia ai fini delle imposte dirette.Nella specie, sulla base delle prove offerte dal contribuente, era stata determinata la base imponibile ai fini IRPEF della plusvalenza realizzata dal contribuente, che non era altro che la differenza fra il prezzo di cessione e quello di acquisto, di Euro 90.010, come dettato dall'art. 82 (nuovo testo) tuir."

Avverso la sentenza della CTR ha proposto ricorso per cassazione l'Agenzia delle Entrate la quale sosteneva che era onere del contribuente dimostrare l'effettivo valore della plusvalenza conseguita essendo sufficiente ai fine dell'emissione dell'avviso di accertamento il valore "cristallizzato" in tema di imposta di registro nell'accertamento divenuto definitivo.

I giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate "(…)alla luce del principio, costituente ius superveniens, secondo cui nell'accertamento delle imposte sui redditi, "il D.Lgs. n. 147 del 2015, art. 5, comma 3, - che, quale norma di interpretazione autentica, ha efficacia retroattiva - esclude che l'Amministrazione finanziaria possa ancora procedere ad accertare, in via induttiva, la plusvalenza patrimoniale realizzata a seguito di cessione di immobile o di azienda solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito - come nella specie -, ai fini di altra imposta commisurata al valore del bene, posto che la base imponibile ai fini IRPEF è data non già dal valore del bene, ma dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Il riferimento contenuto nella detta norma all'imposta di registro ed alle imposte ipotecarie e catastali svolge una funzione esemplificativa, volta esclusivamente a rimarcare la ratio della norma incentrata sulla non assimilabilità della differente base impositiva (valore) rispetto a quella prevista per l'IRPEF (corrispettivo)" (Cass. n. 19227 del 2017, n. 12265 del 2017)".