È valida la delibera assembleare che si limita solo a modificare il computo metrico?

Riferimenti normativi: Art.1137 c.c.

Focus: La deliberazione condominiale che si limita a modificare il computo metrico può essere considerata una decisione reale o è una delibera nulla impugnabile per assenza di un effettivo "deliberato"? Sulla questione si è pronunciato il Tribunale di Fermo con la sentenza n.240 del 15 aprile 2022.

Principi generali: Nel caso di specie, in un condòminio dovevano essere eseguiti lavori di manutenzione dell'edificio per cui l'amministratore aveva convocato l'assemblea per deliberare su detti lavori. L'assemblea si era costituita con la partecipazione di tutti i condòmini ma alcuni di essi erano stati costretti ad abbandonare la riunione perché alla loro richiesta di alcuni chiarimenti su alcune voci del computo metrico non veniva data alcuna risposta. In particolare, a fronte della loro dichiarazione di aver eseguito i lavori di natura esclusiva sui loro balconi, si rendeva necessario procedere a conteggi dettagliati per i lavori da eseguire su parti condominiali, su parti private e sui lastrici solari. Di conseguenza, stante l'entità degli importi preventivati per l'esecuzione dei lavori e dell'importo pro-quota in gran parte errato, i suddetti condòmini impugnavano la delibera assembleare, con ricorso ex art.1137 c.c., per nullità/annullabilità della stessa per diversi motivi. Esponevano che, secondo consolidata e pacifica giurisprudenza sul punto, sono nulle quelle delibere assembleari prive di elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell'assemblea, e, ancora, come, nel caso di specie, quelle che incidono su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condòmino.

Evidenziavano, a tal proposito, che, nonostante essi avessero chiesto chiarimenti al Direttore dei Lavori,redattore del computo metrico, su alcune voci contenute e mancanti nel computo metrico, non c'era alcuna menzione nel verbale che i chiarimenti fossero stati loro resi. Quindi, non erano stati messi in grado di prendere alcuna decisione in maniera adeguatamente informata. Pertanto, la delibera condominiale era da ritenersi nulla perché il computo metrico ed il preventivo per la gestione e manutenzione dell'edificio contenevano una errata ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dei parapetti dei lastrici solari. Infatti, sia il geometra/direttore dei lavori, redattore del computo metrico, che l'amministratore di condomìnio avevano ripartito il costo della manutenzione dei parapetti esterni dei lastrici solari addebitando le speseinteramente ai proprietari dei lastrici solari,come se si trattasse di opere di natura esclusiva. In particolare, specificavano che, per una delibera valida e corretta sul punto, i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria della parte esterna dei lastrici solari avrebbero dovuti essere ripartiti secondo le tabelle millesimali, come richiesto da dottrina e giurisprudenzapacifiche in materia. Inoltre, in corso di assemblea il preventivo dei lavori allegato al verbale di convocazione dell'assemblea era stato cambiato, attraverso la previsione di un lavoro non previsto nel computo metrico iniziale. Lavori che avrebbero dovuto essere previsti e reinseriti in un nuovo computo metrico anziché in una delibera che si limitava a modificare il computo metrico. Il condomìnio contestava l'assunto di controparte e sosteneva che, comunque, la mancata risposta alle richieste di chiarimenti non aveva inficiato la validità dell'assemblea né della delibera assunta; che il computo metrico era stato allegato alla convocazione di assemblea ed era di facile comprensione e che, comunque, il direttore dei lavori l'aveva spiegato in assemblea punto per punto. Quindi, l'abbandono dell'assemblea da parte dei ricorrenti non appariva giustificato, tenuto conto del fatto che i condòmini avevano poi ricevuto, insieme al verbale di assemblea, anche il computo metrico modificato sulla base delle modifiche approvate dall'assemblea stessa.

Il condomìnio, a seguito di rinvio dell'udienza disposta dal giudice per esperire il tentativo di mediazione, chiedeva, in via pregiudiziale, la declaratoria di improcedibilità del giudizio per mancato esperimento della procedura di mediazione. Altresì, chiedeva di accertare e dichiarare la nullità dell'atto introduttivo del giudizio, che avrebbe dovuto essere proposto con atto di citazione e non con ricorso, e, pertanto, l'inammissibilità e/o rigetto della domanda avanzata dai ricorrenti, con ogni ulteriore provvedimento, compresa la dichiarazione di decadenza dell'impugnazione della delibera per decorso del termine di trenta giorni, ex art.1137 c.c. Infine, con successiva memoria documentava l'avvenuta fine lavori e la certificazione della regolare esecuzione delle opere. Il Tribunale, in merito all'eccepita decadenza ex art.1137 c.c., ha precisato che vi sono due categorie di invalidità delle delibere condominiali, individuate dalla Cassazione, SS.UU., con sent.n.4806/05. Vi sono le delibere dell'assemblea che si definiscono inesistenti e nulle e sono aggredibili in ogni tempo da chiunque dimostri di avervi interesse. Sono quelle delibere che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto assoluto di attribuzioni" – e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all' "ordine pubblico" o al "buon costume". Al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari, adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale, sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 cod. civ. Premesso ciò, poiché la delibera assembleare si è limitata a modificare il computo metrico, trattandosi di un mero calcolo aritmetico e non di una vera decisione, il Tribunale ha accolto la richiesta dei ricorrenti ritenendo la deliberazione palesemente priva di effettivo "deliberato", e, quindi, essendo nulla ha ritenuto che non opera la decadenza di cui all'art.1137 c.c. per cui la delibera è impugnabile in ogni momento.