Demolizione e successiva ricostruzione: quando la concessione è gratuita?

Con la sentenza n. 809/2024, la sezione seconda del Tar Marche, chiamata a pronunciarsi in materia di ristrutturazione edilizia, ha riconosciuto la legittimità di un provvedimento con cui si chiedeva, per rilascio della concessione in sanatoria, il pagamento di un'oblazione in misura pari al doppio del contributo di costruzione, in quanto si era proceduto alla demolizione dell'edificio preesistente e l'edificazione di un organismo edilizio nuovo e diverso, almeno in parte, da quello originario

Il Collegio ha, difatti, ricordato che " non può essere ricompresa tra gli interventi di manutenzione straordinaria assoggettati a concessione gratuita una ristrutturazione c.d. pesante, se non addirittura una nuova costruzione, realizzata con la demolizione dell'edificio preesistente e l'edificazione di un organismo edilizio nuovo e diverso, almeno in parte, da quello originario; ne consegue che in questo caso il rilascio della concessione in sanatoria è correttamente sottoposto al pagamento dell'oblazione in misura pari al doppio del contributo di costruzione, secondo quanto previsto dall'art. 13 comma 3, l. 28 febbraio 1985 n. 47".

Nel caso sottoposto all'attenzione del Tar, il Comune di Pesaro rilasciava un permesso di costruire per la ristrutturazione di due fabbricati, con cambio di destinazione d'uso da struttura scolastica a civile abitazione, frazionamento in 34 unità immobiliari, modifiche alle coperture ed alle sistemazioni esterne. Tale permesso di costruire era soggetto ad una serie di prescrizioni speciali, in quanto prevedeva la conservazione al fine di ricondurre l'intervento proposto nell'ambito della ristrutturazione edilizia.

 Durante l'esecuzione dell'intervento, gli agenti della polizia municipale accertavano una difformità rispetto al permesso di costruire, in quanto un fabbricato risultava quasi integralmente demolito, atteso che ne erano rimasti conservati tronconi di muratura in misura non significativa rispetto alla sagoma originaria dell'edificio originario e tra l'altro i vecchi prospetti non erano inclusi nella nuova struttura ricostruita.

Il Comune disponeva, quindi, la sospensione dei lavori, a seguito della quale il proprietario del fabbricato presentava un progetto in variante al permesso di costruire; il procedimento si concludeva con il rilascio di un permesso in costruire in sanatoria.

Nell'ambito di questo procedimento, il Comune richiedeva una oblazione relativa al pagamento del doppio del contributo di costruzione.

Il proprietario, ricorrendo al Tar, impugnava detto provvedimento, deducendo eccesso di potere per travisamento dei presupposti e falsa interpretazione del concetto di ristrutturazione: secondo la difesa dell'uomo, l'opera avrebbe avuto tutti i requisiti per essere qualificata come ristrutturazione edilizia, con conseguente illegittimità della richiesta di oblazione pari al doppio del costo di costruzione.

Il Tar non condivide le denunce prospettate.

Il Collegio evidenzia che a seguito dell'ampliamento della categoria della demolizione e ricostruzione operata dal d.lgs. n. 301 del 2002, non essendo più previsto il limite della 'fedele ricostruzione', l'intervento di demolizione e ricostruzione richiede la conservazione delle caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente: la ristrutturazione edilizia, per essere tale e non finire per coincidere con la nuova costruzione, deve conservare le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente e la successiva ricostruzione dell'edificio deve riprodurre le precedenti linee fondamentali quanto a sagoma, superfici e volumi. 

Il Tar ricorda che il criterio discretivo tra l'intervento di demolizione e ricostruzione e la nuova costruzione è costituito, nel primo caso, dall'assenza di variazioni del volume, dell'altezza o della sagoma dell'edificio, per cui, in assenza di tali indefettibili e precise condizioni si deve parlare di intervento equiparabile a nuova costruzione, da assoggettarsi alle regole proprie della corrispondente attività edilizia.

Ne deriva che non può essere ricompresa tra gli interventi di manutenzione straordinaria assoggettati a concessione gratuita una ristrutturazione c.d. pesante, se non addirittura una nuova costruzione, realizzata con la demolizione dell'edificio preesistente e l'edificazione di un organismo edilizio nuovo e diverso, almeno in parte, da quello originario; ne consegue che in questo caso il rilascio della concessione in sanatoria è correttamente sottoposto al pagamento dell'oblazione in misura pari al doppio del contributo di costruzione, secondo quanto previsto dall'art. 13 comma 3, l. 28 febbraio 1985 n. 47.

Con specifico riferimento al caso di specie, il Tar rileva come, con l'originario permesso di costruire, si erano disposte delle prescrizioni speciali da rispettare, al fine di ricondurre l'intervento alla ristrutturazione edilizia senza totale demolizione e successiva ricostruzione viste le modifiche planivolumetriche proposte; di contro, il ricorrente aveva proceduto alla modifica del prospetti e non aveva fornito prova – nel corso del giudizio – che le modifiche della volumetria complessiva, della sagoma o dei prospetti fossero di portata limitata e comunque riconducibili all'organismo preesistente.

Alla luce di tanto, il Tar respinge il ricorso, con compensazione delle spese di lite.