Contratti di locazione e agevolazioni fiscali per locatori e conduttori

Riferimenti normativi: Artt.15 e16 T.U.I.R.- Legge di bilancio n.145 del 30 dicembre 2018

Focus: La compilazione della dichiarazione dei redditi è un momento impegnativo per il contribuente che richiede la conoscenza di una normativa sempre più complessa. Il legislatore ha previsto agevolazioni fiscali sia per i proprietari di immobili che concedono l'unità immobiliare in locazione che per gli inquilini che sostengono la spesa del relativo canone. Ai fini della dichiarazione dei redditi, per questi ultimi è riservata una detrazione fiscale Irpef che spetta principalmente sull'immobile adibito ad abitazione principale, intendendosi per tale quella in cui dimorano abitualmente il soggetto titolare del contratto di locazione o i suoi familiari. Di tale detrazione fiscale possono beneficiare sia i lavoratori che gli studenti universitari fuori sede come vedremo di seguito.

Principi generali: Fermo restando che la fonte normativa è il Testo unico in materia di imposte sui redditi che disciplina, all'art.15, comma 1, lett.i se-xies), e all'art.16, le agevolazioni e detrazioni fiscali di cui possono usufruire le parti che stipulano un contratto di locazione, chiarimenti ulteriori sono stati forniti dall'Agenzia delle Entrate con la Circolare n.7/E del 27/4/2018 e la Circolare n.8/E del 10/4/2019. Gli importi delle agevolazioni e delle relative detrazioni fiscali dipendono, comunque, sia dalla tipologia di contratto stipulato (cedolare secca, canone concordato, contratto L.n.431/1998) che dal reddito complessivo dichiarato. In particolare, godono della detrazione fiscale i con-tratti di locazione 4 + 4 disciplinati dalla legge n.431/1998, i contratti a canone concordato o a canone convenzionale o a equo canone in forma 3 + 2 e i contratti stipulati, ai sensi della l. n.431/1998, per gli studenti universitari fuori sede e giovani di età, compresa tra i 20 e 30 anni. 

Agevolazioni fiscali per il locatore: Per le abitazioni concesse in locazione il locatore può scegliere il regime di tassazione definito "cedolare secca" sugli affitti (art.3 D.Lgs.n. 23/2011) che prevede l'applicazione di un'imposta che sostituisce, oltre che l'Irpef e le addizionali regionali e comunale, anche le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. L'opzione per l'applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con l'imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e , di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote Irpef. L'opzione per beneficiare del regime della cedolare secca spetta esclusivamente al locatore titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile, per contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative. La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti, al quale si applica un'aliquota del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero. Dal 2014 è prevista un'aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (art.2, comma 3, art.5, comma 2 ed art.8 della l.n.431/1998), relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall'art.1, lett.a) e b) del D.L.n.551/1988, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere. L'aliquota agevolata si applica anche ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto 28 maggio 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all'art.2, comma 1, lett.c) della L.n.225/1995. La misura della detrazione dovrà essere rapportata al periodo di effettivo utilizzo durante l'anno.

Per i contratti di locazioni brevi stipulati, per finalità abitative e anche turistiche di durata non superiore a 30 giorni, da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, è stata introdotta un'apposita disciplina fiscale a partire dal 1° giugno 2017. I relativi canoni di locazione sono assoggettati ad una ritenuta del 21% se intervengono intermediari on-line anche nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve. La ritenuta è effettuata nel momento in cui l'intermediario riversa le somme al locatore, ed è a titolo di imposta se indicata in dichiarazione dei redditi o se all'atto della registrazione del contratto si opta per l'applicazione della cedolare secca, altrimenti è a titolo di acconto.

Agevolazioni fiscali per l'inquilino: Per gli alloggi adibiti ad abitazione principale spetta agli inquilini titolari di un reddito complessivo inferiore a € 15.493,71 una detrazione in misura fissa pari a 300 euro del reddito imponibile, che si riduce a 150 euro per coloro che dichiarano un reddito complessivo superiore a € 15.493,71 e inferiore a € 30.987,41. Gli importi delle detrazioni aumentano a 495,80 euro e 247,90, negli stessi limiti di reddito complessivo, se il contratto è a canone concordato o equo canone, cioè stipulato ai sensi dell'art.2, comma 3 e dell'art.4, commi 2 e 3 dalla legge n.431/1998. Nell'ambito del contratto di locazione a canone concordato, sempreché l'appartamento sia destinato ad abitazione principale, per lavoratori fuori sede di età compresa tra 20 e 30 anni è stata prevista dalla finanziaria 2007 una maxi detrazione fiscale, in misura fissa pari a € 991,60 per i primi tre anni di locazione a condizione che il reddito complessivo dichiarato non superi € 15.493,72 e che il contratto sia stato stipulato ai sensi della L. n.431/1998. Dal quarto anno tale detrazione si abbassa a 300 euro in caso di reddito complessivo fino a 15.493,72, a 150 euro per chi dichiara un reddito fino a 30.987,41 euro.

Infine, possono fruire della detrazione fiscale Irpef 19% gli studenti universitari fuori sede che studiano in Italia o in un paese membro dell'Unione europea. L'importo massimo detraibile per ciascun anno è pari a € 2.633 e la detrazione spetta anche al genitore se il figlio è a carico. Presupposto per godere dell'agevolazione è che gli immobili siano ubicati nello stesso comune in cui ha sede l'Università o in comuni limitrofi, purché l'Università sia ubicata in un Comune diverso da quello di residenza, distante da quest'ultimo almeno 100 km., e comunque in una provincia diversa. In tal caso l'agevolazione spetta per contratti di locazione diversi da quelli stipulati ai sensi della legge 413/1998, come nel caso dei contratti di ospitalità, gli atti di assegnazione in godimento o locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative.