Condominio: la manutenzione del tetto spetta a tutti i condomini, a prescindere dalla funzione di copertura

Con la decisione n. 24927 dello scorso 7 ottobre, la VI sezione civile della Corte di Cassazione ha condannato una condomina a concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato che, sebbene non sovrastante alcuna unità immobiliare di proprietà esclusiva della condomina stessa, era strutturalmente destinato anche alla protezione dell'atrio comune.

Si è difatti precisato che "in sede di riparto delle spese di manutenzione del tetto, quel che veramente rileva non è tanto l'appartenenza del tetto medesimo ad alcuni o a tutti i condomini, quanto la funzione di copertura, senza che con ciò si possa dire che solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona da riparare siano tenuti alla relativa spesa, poiché non può, almeno in linea generale, ammettersi una ripartizione per zone di un medesimo tetto".

Il caso sottoposto all'attenzione della Corte prende avvio dall'adozione di una delibera assembleare con cui si stabiliva l'obbligo di una condomina di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, in quanto strutturalmente destinato anche alla protezione dell'atrio comune, seppur non sovrastante alcuna unità immobiliare di proprietà esclusiva della condomina stessa.

Sia il Tribunale che la Corte di Perugia confermavano la legittimità della delibera. I giudicanti evidenziavano, infatti, come per le caratteristiche strutturali e funzionali dell'edificio, il tetto del fabbricato, oggetto dell'intervento manutentivo, era destinato anche alla protezione dell'atrio comune, sicché tutti i condomini dovevano ritenersi interessati alla riparazione del medesimo tetto. 

 La condomina, ricorrendo in Cassazione, evidenziava l'errata applicazione degli artt. 1123 c.c. evidenziando come quel tetto non potesse ricadere nella comunione, in quanto le unità immobiliari di sua proprietà non si trovano al di sotto della proiezione verticale del medesimo tetto oggetto di ristrutturazione.

La Cassazione non condivide le doglianze della ricorrente.

Ai sensi dell'art. 1223 c.c., le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Gli Ermellini specificano che le parti dell'edificio in condominio deputati a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea – quali i muri e tetti – rientrano, per la loro funzione necessaria all'uso collettivo, fra le cose comuni; ne deriva che le spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c.. 

 Difatti, non possono applicarsi criteri di cui ai commi 2 e 3 del medesimo art. 1123 c.c. (in proporzione all'uso comune o secondo il criterio dell'utilità) in relazione a quelle parti, come il tetto, che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell'edificio.

Tale regola si spiega alla luce dei peculiari aspetti del condominio, caratterizzato dalla coesistenza di un regime di comunione con molteplici proprietà individuali, in cui l'intensità del godimento delle cose ed impianti comuni da parte dei condomini può obiettivamente risultare diversa a seconda del rapporto in cui con quelle cose ed impianti si trova (di fatto) il bene oggetto di proprietà esclusiva.

Alla luce di tanto, in sede di riparto delle spese di manutenzione del tetto, quel che veramente rileva non è tanto l'appartenenza del tetto medesimo ad alcuni o a tutti i condomini, quanto la funzione di copertura, senza che con ciò si possa dire che solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona da riparare siano tenuti alla relativa spesa, poiché non può, almeno in linea generale, ammettersi una ripartizione per zone di un medesimo tetto.

Con specifico riferimento al caso di specie, i giudici di merito avevano accertato come, per le caratteristiche strutturali e funzionali dell'edificio, il tetto del fabbricato era destinato anche alla protezione dell'atrio comune; correttamente, pertanto, si è stabilito che tutti i condomini fossero interessati alla riparazione del medesimo tetto.

In conclusione, la Corte rigetta il ricorso.