Casa vacanza e divieti del regolamento di condomìnio

Riferimenti normativi: Artt.1571 e segg.c.c.- L.n.217/1983- L.n.431/1998- D.Lgs.n.79/2001.

Focus:Alle locazioni di case vacanze, cioè locazioni brevi ad uso turistico, ricorrono sempre più frequentemente i proprietari di immobili, in tutte le parti d'Italia, specialmente nelle località balneari o nelle città turistiche più note. Tuttavia, il regolamento condominiale di natura contrattuale può porre vincoli di destinazione d'uso alla proprietà esclusiva di ogni condòmino, limitando di fatto, ai possessori di immobili, l'esercizio di una attività lucrativa.

Principi generali: Si intende per casa vacanza la locazione turistica sporadica di immobili arredati, siano essi appartamento, casa, villa, per più periodi all'anno, non superiori a 3 mesi. Se tale attività di locazione si protrae nel tempo, con una stabile organizzazione avente ad oggetto tre o più case o appartamenti, si configura come attività imprenditoriale per esercitare la quale, secondo la legge quadro sul turismo n.217/1983, è necessario aprire la partita IVA ed è possibile affittare fino a tre case vacanze per non più di tre mesi. Come detto in premessa, il regolamento di condominio di natura contrattuale può contenere clausole restrittive della proprietà esclusiva dei condòmini, clausole che devono essere formulate in modo espresso o non equivoco per non lasciar alcun margine di incertezza sul loro contenuto e sulla loro portata (Cass. n.23 del 7/1/2004; Trib. Milano sent.22/02/2018). Se, per esempio, il divieto riguarda l'attività di pensione o locanda, che comportano la fornitura di vitto, esso non potrà estendersi anche all'attività di casa vacanze se non elencata tra le attività vietate.

Casa vacanze e attività alberghiera: quale differenza? Il problema già affrontato in passato dalla Corte di Cassazione ( sent. n.24727/2014) era quello di evitare l'apertura nei con-domìni di attività alberghiere che disturbassero la quiete dei condòmini.

Secondo la Corte Suprema c'è differenza tra un'attività alberghiera e gli appartamenti vacanze. Poiché in questi ultimi non vi è vendita di beni di natura alimentare o di qualsiasi tipo di bevande, pur essendo entrambe attività lucrative, la seconda non comporta un danno nei confronti dei condòmini che coabitano il palazzo in cui l'attività viene svolta regolarmente. <<L'esercizio dell'attività di affitta case non è da considerare come illegittimo, in quanto esso non prevede in alcun modo un cambiamento della destinazione d'uso del-l'immobile che è quella dell'abitazione. 

Anzi, con la predisposizione dell'appartamento a casa vacanze viene mantenuta la sua originale destinazione d'uso, per cui non va a ledere in nessuna maniera la tranquillità degli altri abitanti del condominio>>. Pertanto, in mancanza di uno specifico divieto all'attività di affittacamere o di bed & breakfast, questa può essere praticata in un condomìnio.

Il Tribunale di Roma con sent. n.17745 del 26/09/2016, facendo riferimento alla sentenza della Corte di Cassazione 24727/2014, ha riconosciuto la validità della costituzione delle case vacanze senza dover aspettare l'approvazione dell'assemblea dei condomini, se nel regolamento di un qualsiasi condomìnio non vi è menzione di un divieto di trasformazione delle abitazioni in case vacanze, bed & breakfast o altri tipi di alloggi per ospiti. 

Casa vacanze e divieto nel regolamento condominiale: Sulla questione si è pronunciata recentemente la Corte di Cassazione con sent. n.22711 del 28/09/2017. Nel regolamento di un condomìnio era stato introdotto, in data 6/10/1984, il divieto di destinare i locali di proprietà dei singoli condòmini ad uso diverso da quello abitativo, di darli in affitto o in subaffitto sotto forma di pensione o albergo. Alcuni condòmini avevano citato il condo-mìnio dinanzi al Tribunale di Messina per l'annullamento di detta disposizione regola-mentare. Annullamento che è avvenuto con sentenza del 14/11/1994, passata in giudicato in data 29/12/1995. Successivamente a tale ultima data, gli stessi condòmini avevano convenuto in giudizio l'amministratore pro-tempore del condomìnio perché, dalla data di approvazione del regolamento del condomìnio (6/10/1984) alla data del passaggio in giudicato della sentenza che aveva annullato la disposizione regolamentare (29/12/1995), non avevano potuto affittare, anche per brevi periodi, gli immobili di loro proprietà. Chiedevano, pertanto, il risarcimento dei danni.

La domanda, però, è stata rigettata in tutti i gradi di giudizio. Da ultimo, la Corte di Cassa-zione, con la citata sentenza del 28/11/2017 n. 22711, non ha ritenuto affette da vizi di legittimità le sentenze del Tribunale e della Corte di Appello di Messina, con le quali era stata evidenziata la mancanza del presupposto del danno, in quanto l'unica attività che il regolamento vietava era l'esercizio dell'attività alberghiera ed i ricorrenti, quindi, ben potevano locare i loro appartamenti ad uso abitativo per brevi periodi. 

In conclusione, "il divieto", introdotto dalla disposizione annullata, "di destinare il locale ad uso diverso dalla privata abitazione non era assoluto". Esso riguardava esclusivamente l'affitto degli immobili sotto forma di pensione o albergo, mentre erano consentite tutte quelle utilizzazioni compatibili con la natura del luogo, ivi comprese le locazione ad uso abitativo anche per brevi periodi.