Casa di riposo in condominio

Riferimenti normativi: art.1362 c.c.

Focus: L'aumento della fascia sociale della terza età ha determinato l'incremento nei condomini di case di riposo per anziani realizzate in appartamenti ad uso abitativo. La casa di riposo per anziani autosufficienti, che vivono soli o che non possono essere più accuditi dai loro cari, ha l'obiettivo di incentivare le relazioni sociali tra anziani attraverso l'organizzazione di attività ludiche e ricreative. Il condominio può vietare ai condòmini di destinare gli appartamenti di loro proprietà a case di riposo? Al riguardo si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n.38639/2021.

Il caso: Due condòmini, ritenendo di non violare il regolamento contrattuale del condominio, avevano deciso di adibire gli appartamenti di loro proprietà a casa di riposo per anziani. Il condominio riteneva tale attività illecita perché l'articolo 11 lett. b) del regolamento vietava di esercitare all'interno degli appartamenti "industrie, professioni, laboratori, commerci, arti e mestieri" senza apposita autorizzazione assembleare e, perciò, deliberava che tale attività non poteva essere proseguita. I condòmini impugnavano la delibera in Tribunale che la annullava, ritenendo che l'attività di casa di riposo per anziani non fosse preclusa dall'art.11 del regolamento condominiale nel cui elenco non compare il divieto dell'attività di assistenza e cura degli anziani. 

La Corte d'Appello, dinanzi alla quale il condominio aveva impugnato la sentenza, riteneva, invece, che l'attività di casa di riposo per anziani svolta dai condomini negli appartamenti di loro proprietà fosse vietata dal regolamento condominiale. In particolare, la stessa riteneva che fosse irrilevante la destinazione a civile abitazione mantenuta dalle unità immobiliari adibite a casa di riposo e che la gestione di una casa di riposo per anziani costituiva un'attività imprenditoriale e ciò avrebbe imposto, nella fattispecie, l'autorizzazione assembleare. La sentenza è stata impugnata dinanzi alla Corte di Cassazione eccependo che l'attività di casa di riposo per anziani, attività socio-assistenziale, non deve ritenersi rientrante tra i "commerci", il cui esercizio è inibito dal regolamento di condominio. Secondo la Corte Suprema è noto che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive (nella specie, di esercitare, senza apposita autorizzazione assembleare, "industrie, professioni, laboratori, commerci, arti e mestieri"), costituiscono servitù reciproche e devono, perciò, essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condòmini. 

Le limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condòmini sulle unità immobiliari di loro esclusiva proprietà devono essere enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, perciò la Corte di Cassazione ha ritenuto legittimo il divieto, posto dall'art. 11 lett. b del regolamento, di svolgere "commerci " nelle unità immobiliari "senza apposita autorizzazione dell'assemblea". Ciò in quanto "tale divieto costituisce una pattuizione contrattuale con cui, al fine di imprimere determinate caratteristiche all'edificio, si impongono limitazioni (il peso di cui all'art.1027 c.c.) alla libertà di utilizzazione delle porzioni di proprietà esclusiva, attinenti non all'attività personale dei condomini bensì alla proprietà del singolo immobile". La stessa Corte ha chiarito che "il dato che le case di riposo per anziani debbano comunque possedere i requisiti edilizi previsti proprio per gli alloggi destinati a civile abitazione non contrasta con la diversa considerazione che le medesime case di riposo si connotano come strutture a ciclo residenziale, le quali prestano servizi socio assistenziali ed erogano prestazioni di carattere alberghiero" (Cass. n. 11609/2018). Pertanto, ha rigettato i ricorsi ritenendo corretta l'interpretazione dei giudici di secondo grado circa le clausole del regolamento che, nel caso di specie, vietano di svolgere negli appartamenti destinati ad uso abitativo attività di tipo commerciale tra cui rientrano anche le case di riposo per gli anziani.