Asilo nido: attività rumorosa in condomìnio

Riferimenti normativi: Artt.1021-1024 cod.civ.- Regolamento condominiale

Focus: La rumorosità dell'attività potenzialmente atta a disturbare i condòmini può delimitare la destinazione d'uso della proprietà esclusiva di ogni condòmino. Tra i limiti posti dal regolamento può rientrare, quindi, il divieto di destinare i locali ad uso asili nido ove si pratica anche musica e canto. In tal senso si è espressa la Corte di Appello di Milano, con sent. n. 2268 del 31/7/2018, che ha disposto la chiusura della "Locomotiva di Momo", nido e scuola materna privata.

Principi generali: Il vincolo di destinazione d'uso, apposto dal regolamento condominiale, può consistere, in alcuni casi, in una elencazione delle attività vietate, e, in altri casi, in una elencazione dei pregiudizi che si intendono evitare senza specificare le attività vietate. 

In quest'ultimo caso è necessario accertare se gli inconvenienti che si intendono evitare si siano in concreto prodotti o meno (Cass. civ. n. 11126/1994). Ciò si verifica, ad esempio, nel caso di divieto generico di attività notturna a fronte del quale sarà vietata l'apertura di un locale/birreria/piano bar, non come attività potenzialmente lesiva in sé, ma per l'eventuale intrattenimento dei clienti con musica e spettacoli. Di conseguenza, le clausole del regolamento condominiale che vietano di destinare singole unità immobiliari allo svolgimento di determinate attività, essendo limitative dei diritti del proprietario, hanno carattere tassativo e non sono suscettibili di interpretazione estensiva (Cass. civ.22/03/ 2001, n. 4125, Cass. civ., 19/03/ 2013, n. 6825). Esse mirano a contemperare l'obbligo del singolo proprietario di attenersi ai divieti del regolamento condominiale e il diritto dei condòmini di pretendere il rispetto di quell'obbligo.

Asili nido in condominio: La giurisprudenza si è pronunciata più volte sulla possibilità di aprire un asilo in un immobile condominiale a causa della rumorosità dell'attività, potenzialmente atta a disturbare i condomini. Nel 2014 il Tar Lazio ha dichiarato illegittima l'autorizzazione all'attività di asilo nido, ribadendo che queste licenze sono sempre da intendersi concesse "salvo il diritto di terzi" ed ha condannato, quindi, l'amministrazione locale a ritirare il permesso. 

Nel 2016 la Corte di Cassazione con sentenza n.24958 ha ritenuto il rumore provocato dall'attività di asilo potenzialmente molesto in ogni caso, anche se << a dichiararsi di-sturbati siano pochissimi condòmini e solo di giorno>> .

Con la sentenza n. 2268 del 31/7/2018, menzionata in premessa, la Corte di Appello di Milano si è pronunciata su una controversia insorta tra la società proprietaria di un immo-bile, locato a nido e scuola materna privata, e il condomìnio disponendo la chiusura dell'at-tività privata aperta al primo piano di un condomìnio, pur in presenza di autorizzazione e convenzione con il Comune di Milano. Si premette che le titolari della scuola d'infanzia, convenzionata con il Comune e operativa a Milano dal 1996, avevano firmato un contratto per la locazione di un immobile commerciale di 700 mq., interamente insonorizzato, sito al piano rialzato di un condomìnio di Milano, dotato di un accesso separato. Ma nel gennaio 2012, durante i lavori di ristrutturazione dell'immobile e, poco dopo, le titolari dell'attività erano state informate dalla proprietaria che il condomìnio aveva deliberato la sua contra-rietà all'apertura della struttura. La società proprietaria dell'immobile e la società locatrice hanno citato in giudizio il condomìnio chiedendo al giudice la declaratoria di invalidità della delibera assunta dal condomìnio convenuto. Secondo  la tesi sostenuta dal condomìnio quell'immobile non poteva essere utilizzato come asilo nido in quanto era sempre stato adibito ad ufficio, di conseguenza ciò avrebbe violato l'art.9 del Regolamento condomi-niale, il quale precisa che non si possono modificare le destinazioni d'uso indicate nel rogito. Il giudice, accogliendo la tesi del condomìnio, ha ravvisato la violazione del predetto art.9 del Regolamento condominiale condannando le ricorrenti e disponendo per la condut-trice la cessazione immediata di tale attività pur in presenza di una convenzione con il Comune di Milano.

Avverso tale decisione entrambe le società chiedevano alla Corte di Appello la parziale riforma della stessa con dichiarazione di nullità/annullamento della delibera sostenendo che il Tribunale ha male interpretato l'art.9 del regolamento condominiale ampliando l'interpretazione del divieto all'utilizzo dei locali ad uso asilo nido in luogo del precedente uso ufficio. Infatti, secondo le appellanti non emergeva dagli atti di acquisto della società proprietaria l'indicazione di uno specifico uso dei locali poi concessi in locazione alla società conduttrice. Secondo i giudici d'appello, nella fattispecie, << dal punto di vista urbanistico il passaggio da ufficio ad asilo nido non integra un mutamento di destinazione d'uso giuridicamente rilevante, ma dal punto di vista privatistico i condomini hanno inteso restringere, in sede di regolamento condominiale contrattuale allegato ai rogiti, la possibilità di un simile passaggio. La destinazione dell'immobile ad uso asilo determina l'esercizio di un'attività che rientra tra quelle specificatamente vietate dal regolamento condominiale, essendo l'asilo una scuola ove si pratica notoriamente anche musica e canto, oltre ad altre attività didattiche che, per l'affollamento dell'utenza, comportano quelle condizioni di rumorosità che la norma regolamentare ha inteso inequivocabilmente vietare>>.

La decisione del giudice d'appello è riconducibile a quanto precedentemente enunciato dalla Suprema Corte (Cass., sez. VI, civ. 2, ord.n. 28831/2018), cioè <<il divieto di destinare gli appartamenti ad "asili di infanzia", che può essere legittimamente inteso come preclu-sivo anche dell'attività di micro-nido, si basa soprattutto sull'enunciato dell'art.3 del regola-mento di condominio che, nella fattispecie, vieta un uso degli appartamenti "contrario alla tranquillità dell'intero fabbricato", e sulle conclusioni della perizia del consulente tecnico d'ufficio, incaricato dalla Corte d'Appello, secondo la quale «le immissioni provenienti dall'asilo nido superano i limiti di normale tollerabilità in due degli appartamenti indagati».

In sostanza, quindi, una volta appurato che l'attività è da considerarsi rumorosa, e che le attività rumorose sono proibite, anche se genericamente, dal regolamento di condominio, queste devono cessare immediatamente.